Uno de los efectos positivos que ha dejado la pandemia ha sido el efecto descentralizador evidenciado por el éxodo desde las grandes zonas urbanas a ciudades intermedias o comunas rurales. Según el Centro de Data Science de la Universidad del Desarrollo, entre marzo y noviembre del año pasado, cerca de 500 mil personas dejaron la Región Metropolitana.

Este traslado no fue necesariamente a segundas viviendas ubicadas en la playa, sino más bien a lugares alejados de las urbes que ofrecen entornos más amigables y que mejoran la calidad de vida de las personas, tendencia mundial que aumenta cada vez más. Y si a esto le sumamos la llegada del 5G y el piloto de Starlink en el sur del país, el futuro cercano será hiperconectado, con acceso al trabajo y a la educación remota en todos los rincones del territorio nacional.

Producto de esta movilidad y de los retiros de pensiones, se exacerbó la proliferación de loteos con claros fines residenciales en zonas rústicas cercanas a la costa, lagos, parques nacionales y orillas de río, donde la mayoría de las veces se burlan los requisitos que demanda la Ley General de Urbanismo y Construcción para el uso de suelos rurales. El origen de este problema radica en el Decreto Ley Nº 3.516 de 1980 que estableció las normas sobre la subdivisión de suelos rurales de tipo agrícola, ganadero o forestal de no menos de 5.000 m{+2} en las denominadas “parcelas de agrado”, y que prohibía cambiar su destino agrícola a los lotes resultantes de la subdivisión, salvo excepciones como vivienda social o turismo.

Como consecuencia de las malas prácticas en el uso de esta normativa y al otorgamiento de permisos para la construcción de inmuebles en zonas rurales, hoy nos enfrentamos a la pérdida de tierras ricas en recursos naturales y agrícolas, con un impacto ambiental irreversible, como el desmembramiento del mosaico ecológico, fragmentación de corredores de biodiversidad y sobrecarga de servicios municipales, sin internalizar los costos sociales y ambientales de una suburbanización escondida.

Si se respetara el fin último del DL Nº 3.516, estaríamos frente a una realidad muy distinta de la que se puede ver cuando se recorren las tierras ubicadas al sur de la Región de La Araucanía. Pero ¿cuántos loteos existen hoy en zonas rurales que no mantienen su carácter agrícola, ganadero y forestal? Al parecer, la gran mayoría. En 2021 solo en la región de Aysén se detectaron más de 7.300 lotes o parcelas nuevas, casi el doble de las que se inscribieron el 2020 o el 2019. Esto se ve reforzado por un estudio reciente de la consultora Fitzroy, que identificó más de 80 loteos a la venta desde Puerto Montt al Estrecho de Magallanes, en los que es posible encontrar subdivisiones que parten de los 5.000 m{+2} hasta las 20 hectáreas, con precios que varían entre los $7 millones y $200 millones, los más exclusivos, siendo el valor promedio por hectárea de $90 millones.

Debemos ser firmes y consistentes con el hecho de exigir menor densidad para los futuros proyectos inmobiliarios y demandar ciertos estándares en el desarrollo de estos, de manera que permitan la conservación de los ecosistemas naturales y rurales. Independientemente del legítimo derecho a vivir en un entorno natural y de que es comercialmente un muy buen negocio, este nuevo estilo de vida trae consigo la pérdida de los valores que se buscan.

Este problema no se resuelve limitando el tamaño de los lotes o eliminando el DL 3.516; al contrario, debemos avanzar en modelos creativos que permitan las subdivisiones con criterios de conservación y generar herramientas de planificación territorial que se hagan cargo de la transición urbano-rural de manera responsable y realista.

Hernán Passalacqua
Director ejecutivo Fitzroy Tourism & Real Estate Pablo Allard
Decano Facultad de Arquitectura y Arte Universidad del Desarrollo