Las regiones de Valparaíso y Metropolitana han sido de las más afectadas por la falta de lluvia. Y eso ha ido a la par de un estancamiento en el precio promedio por hectárea de terrenos agrícolas ubicados en ambas regiones. Entre las dos, el precio promedio por hectárea pasó de los $24,7 millones en 2015, a los $29,2 millones este año, es decir, un aumento de 18% en cinco años. Esta realidad contrasta con la exhibida en Biobío, región donde la hectárea hace cinco años costaba en promedio $5 millones, y hoy supera los $10 millones, un aumento del 100%. Todo, o gran parte, por la mayor disponibilidad de agua en el sur.

Los datos fueron levantados por Carolina Oyarzún, jefa del área agrícola de la consultora GPS Property, y significó meses de trabajo para identificar más de 1.000 transacciones reales de terrenos agrícolas inscritos en los Conservadores de Bienes Raíces en las regiones de Valparaíso, Metropolitana, O'Higgins, Maule y Biobío-Ñuble en 2015 y 2019.

El estudio muestra que entre estas cinco regiones, en promedio, la plusvalía que alcanzó la hectárea agrícola fue de 45% en el período, con un desempeño de solo 20% en la Metropolitana y de 100% en Biobío y Ñuble.

“La evolución de precios para la zona central durante el periodo 2015-2019 ha estado influenciada por distintos factores, que en definitiva han trasladado el foco de interés agrícola desde las regiones de Valparaíso, Metropolitana y O'Higgins, hacia las regiones de Maule, Biobío y Ñuble. La oportunidad que brindan estas últimas, tanto en valor por hectárea como en plusvalía anual, hacen que sean atractivas no solo para proyectos agrícolas, sino que también para potenciales inversionistas”, dice la experta en un reporte que se lanza este mes.

La experta agrega que “dado el complejo escenario hídrico nacional, es posible inferir que en el mediano plazo las regiones de Biobío y Ñuble se configuran como el próximo foco agrícola de Chile, pues concentran características fundamentales: bajo valor por hectárea en comparación con el resto de las regiones de la zona central, alta plusvalía anual, importante número de comunas con suelos y clima aptos para desarrollo agrícola y seguridad hídrica para el establecimiento de proyectos agrícolas”.

En la Región Metropolitana el aumento es de solo 20% promedio

Al analizar región por región, el 16% de plusvalía que tuvo Valparaíso en cinco años y un valor promedio este año de $25,5 millones por hectárea, se puede deber a dos factores. Primero, la escasez hídrica en la zona que, según reporta la Dirección General de Aguas, tiene prácticamente a toda la región con áreas de restricción o prohibición de extracción de aguas subterráneas, además de presentar zonas de agotamiento de aguas superficiales. Es decir, en esta región, ya no hay nuevos derechos de agua, dice Oyarzún, sino que solo existe la opción de comprar los ya existentes.

De hecho, en esta zona comunas como Cabildo y Casablanca no variaron el precio de la hectárea entre 2015 y 2019.

El segundo argumento tanto para la menor plusvalía como para el alto precio de la hectárea agrícola en Valparaíso respecto a la zona centro sur del país, es la poca disponibilidad de oferta de terrenos, así como el cambio del uso de los suelos, desde lo agrícola a lo urbano, por la expansión de las ciudades.

Idénticas explicaciones se presentan para la Región Metropolitana, que en el periodo vio crecer el precio de la hectárea solo un 20%, hasta los $33 millones en promedio este año. Eso sí, las diferencias internas son notorias, y mientras Curacaví tuvo una plusvalía de 0% en cinco años, Melipilla o María Pinto, aumentaron sus valores en 40% y 55%, respectivamente.

Más hacia el sur la realidad es otra. En la Región de O'Higgins el precio promedio de la hectárea agrícola este año es de $24 millones, el que ha subido 31% respecto de 2015. “Responde a que la región presenta importantes atractivos, como adecuada disponibilidad de agua, cercanía a centros urbanos y clima y suelos apropiados para cultivos y plantaciones económicamente rentables. Sin embargo, es de esperar que el incremento de valor sea cada vez más discreto, debido a una creciente evidencia de déficit hídrico en la región y el alto valor por hectárea alcanzado en el último periodo, lo cual restringe el margen de valor a incrementar en función de rentabilizar un proyecto agrícola”, analiza Oyarzún.

Maule, Ñuble y Biobío han aumentado en 76% su valor

Según la experta, son Maule, Ñuble y Biobío las zonas con mayor futuro para los terrenos agrícolas, tanto para usarlos productivamente como para un inversionista de tierras que busque plusvalía en el mediano plazo.

Hay localidades como Santa Bárbara y Mulchén, en el Biobío, en que el precio se ha disparado muy por sobre el 100%, mientras que en Los Ángeles ha aumentado 60%.

“El valor ha variado desde los $6.250.000 a $11.000.000 por hectárea en promedio entre Maule, Biobío y Ñuble, lo que representa una plusvalía total dentro del periodo del 76%. Este resultado, muy por sobre el promedio general de plusvalía para la zona central, obedece a distintos factores, entre los cuales destacan principalmente discretas señales de déficit hídrico, principalmente en Maule; bajo valor por hectárea respecto de las regiones de Valparaíso, Metropolitana y O'Higgins, lo cual lo hace atractivo para el establecimiento de proyectos agrícolas y un clima acorde al establecimiento de especies agrícolamente rentables”, destaca en su informe la ingeniera agrónoma.

De hecho, la DGA a enero de este año no tiene identificadas zonas con restricción o prohibición en estas tres regiones.