Distintos municipios están preparando nuevos planes reguladores para sus territorios, ya sea por estimar que los actuales se encontrarían obsoletos o porque el alcalde respectivo busca imprimir una especial impronta a la comuna que dirige. Como la aprobación de estos instrumentos requiere de largos procesos, los que pueden tomar en promedio seis años, muchas comunas se encuentran en la paradójica situación de contar con planes de reciente vigencia, pero que ahora se califican como superados por la realidad.

Es posible identificar dos causas para explicar la obsolescencia. Una se vincula con la velocidad a la que está cambiando el país debido al crecimiento económico, lo que modifica las preferencias de los ciudadanos y aumenta sus expectativas de lo que la ciudad debe proveerles. Pero también tiende a ocurrir que las visiones que plantean los alcaldes y quienes asisten a las audiencias públicas donde se discuten estos planes reflejan de modo excesivo problemas coyunturales y urgencias del momento.

Los planes reguladores tienen el objetivo de armonizar las distintas actividades que coexisten en una comuna, de manera de hacerla más funcional para sus habitantes y optimizar su calidad de vida. Para esto, es necesario regular los usos del suelo, con los consiguientes efectos para sus propietarios y habitantes. De este modo, un plan regulador debe zanjar el complejo dilema de equilibrar distintos derechos: los de los dueños de los inmuebles, los de los residentes, los de quienes desarrollan actividades económicas y los de los usuarios de algunos de los servicios que provee la comuna. Este difícil proceso explica la lentitud en su aprobación.

En Santiago, cuyos municipios elaboran sus planes reguladores en forma independiente, el resultado ha sido una ciudad de contrastes, en que una calle puede dividir áreas con distintas normas de constructibilidad en sus dos veredas. Así, en una misma avenida puede verse una verdadera muralla de edificios de gran altura enfrentados a una hilera de casas habitación. Esta discontinuidad empobrece el paisaje y origina problemas para sus habitantes.

El contraste entre las reglas que gobiernan la actividad inmobiliaria en las comunas es un reflejo de las deficiencias de nuestro actual esquema de gobierno metropolitano: los ediles se preocupan solo de sus municipios y, aunque en las grandes urbes existe un plan regulador metropolitano, este establece definiciones generales para la expansión de la ciudad, pero no asegura la necesaria armonía en el desarrollo local. La figura de un alcalde mayor suele ser planteada como alternativa para resolver estos problemas, pero los alcances que en otros planos tendría su existencia vuelven la idea a lo menos discutible. Mientras este debate no se zanje, corresponde demandar de los actuales jefes comunales una mirada más integral al abordar estos temas, buscando acuerdos con los municipios vecinos, y también procurando ir más allá de agendas personales o de las exigencias de grupos de presión organizados.