Chile enfrenta hoy una crisis habitacional de carácter estructural. No se trata de un problema coyuntural ni de un simple desajuste de mercado, sino de la convergencia de múltiples factores que han transformado el acceso a la vivienda en una de las principales barreras sociales del país.

El déficit habitacional supera actualmente las 550.000 viviendas, según el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu); algunas estimaciones lo sitúan incluso por sobre las 640.000. En este escenario, la vivienda ha dejado de ser un proyecto alcanzable para amplios sectores de la clase media y, con mayor gravedad aún, para los grupos más vulnerables.

La crisis es el resultado de al menos siete factores que actúan simultáneamente: el alza sostenida de los costos de construcción; la escasez crítica de suelo urbano; regulaciones cada vez más restrictivas; mayores cargas tributarias; crédito hipotecario caro y exigente; fuerte aumento de la demanda asociado a la inmigración, y la reducción progresiva del tamaño de los hogares. En conjunto, estos elementos han tensionado el mercado hasta un punto crítico.

En materia de costos de construcción, las cifras son elocuentes. De acuerdo con un estudio ADI/TocToc/PUC (ATPUC), el costo de los materiales aumentó cerca de un 60% entre 2012 y 2022. A este incremento se suman nuevas exigencias normativas que, aunque persiguen objetivos legítimos, han elevado de manera significativa el costo por metro cuadrado. La ley de ductos de telecomunicaciones y la nueva reglamentación térmica del Minvu son ejemplos de regulaciones que encarecen la vivienda sin una evaluación suficiente de su impacto económico.

La escasez de suelo urbano constituye otro factor determinante. Según Estudio de Mercado de Suelo Urbano de la PUC, entre 1982 y 2023 la oferta de suelo disponible en el Gran Santiago cayó un 64,3%, mientras el precio del metro cuadrado se multiplicó por once. El estudio ATPUC detecta, además, alzas cercanas al 60% en terrenos destinados a edificios entre 2012 y 2022. Las sucesivas modificaciones a los planes reguladores comunales han profundizado este fenómeno al reducir densidades en zonas con buena infraestructura y servicios.

Los casos de Ñuñoa y Santiago son ilustrativos. En Ñuñoa, los cambios normativos introducidos en 2017 y 2019 redujeron drásticamente el potencial de densificación: de 134.000 viviendas posibles se pasó a solo 96.000. En la comuna de Santiago, la ordenanza de 2014 incorporó límites de altura, rasantes y exigencias patrimoniales que disminuyeron significativamente la cantidad de viviendas posibles en áreas centrales bien conectadas. El resultado es evidente: menos oferta donde más se necesita.

El intento de ampliar la disponibilidad de suelo mediante el Plan Regulador Metropolitano Santiago 100, aprobado en 2011, incorporó 10.000 hectáreas al área urbana del Gran Santiago, con un potencial estimado de 160.000 viviendas. Sin embargo, la acumulación de condiciones y restricciones ha impedido que estos terrenos se desarrollen.

A estos problemas se suman mayores impuestos y un financiamiento hipotecario más caro. La eliminación del Crédito Especial a la Construcción ha significado, según el estudio ATPUC, un aumento cercano al 10% en el precio final de algunas viviendas. Paralelamente, las tasas hipotecarias pasaron de niveles cercanos al 2% anual en UF en 2019 a un peak de 5,2% en 2023, ubicándose hoy en torno al 4,2%. Esto ha elevado los dividendos mensuales en UF en más de 20%, mientras los ingresos reales han crecido a un ritmo considerablemente menor.

A ello se suma un fenómeno demográfico relevante: la reducción del tamaño promedio de los hogares, que ha provocado que el número de hogares crezca al doble del ritmo de la población, incrementando la demanda habitacional incluso sin crecimiento demográfico.

Finalmente, la inmigración ha incrementado con fuerza la presión sobre el mercado de la vivienda. Entre 2015 y 2023 la población inmigrante pasó de menos de 500.000 personas a cerca de dos millones, presionando especialmente el mercado de arriendo de bajo costo y la demanda social por vivienda.

La conclusión es clara: sin una estrategia integral que apalanque el esfuerzo público y privado y aborde simultáneamente suelo, normas, impuestos, financiamiento y oferta, la crisis habitacional seguirá profundizándose. Resolverla es una tarea urgente para el próximo gobierno, con profundas implicancias sociales y económicas.