En su afán recaudatorio de corto plazo, la reforma tributaria propuesta estipula la eliminación del IVA al arriendo de viviendas amobladas, y como consecuencia el término del beneficio de la devolución del IVA de la inversión en esta actividad. Si bien esto tendrá un efecto inmediato en favor del fisco, tendrá repercusiones negativas en la inversión de inmuebles destinados a la renta y aumentará sus precios de arriendo. La propuesta es una mala noticia para la clase media, que a través del arriendo accede a viviendas de alta calidad, administradas por profesionales.

La imposibilidad de recuperar el IVA a través del arriendo de residencias amobladas implicará un mayor costo de inversión de aproximadamente un 15% del bien adquirido. Según un estudio de la UAI, la incorporación del IVA en la venta de inmuebles en la reforma tributaria del año 2014 generó un alza de 14% en el precio de venta de departamentos. Es muy probable que para compensar el mayor costo de la inversión que implicaría esta medida y así mantener los niveles de retorno con los que se proyectaron las inversiones en esta actividad, los precios de arriendo de los departamentos administrados con estos fines suban en un porcentaje similar.

Según la OCDE, en Chile un arrendatario destina en promedio el 24% de sus ingresos en arriendo, situándolo en el decimotercer lugar de los países de ese bloque. La aplicación de la reforma propuesta podría significar que lamentablemente Chile suba varios peldaños en ese ranking.

Si el mayor costo de inversión no se puede traspasar a precios de arriendo, la norma afectará negativamente el retorno de estas inversiones. Es decir, la reforma propuesta estaría dándole un golpe inexplicable a la naciente industria de arriendo profesional de viviendas amobladas. Hoy existen alrededor de 790 mil viviendas en arriendo en la Región Metropolitana, y aunque los edificios administrados con el objetivo de ser arrendados crecen a tasas muy altas, estos representan solo un 3% del stock de viviendas en arriendo.

Como comparación, en países desarrollados como Suiza, este porcentaje es de un 28%. En el mercado nacional existen 28 operadores nacionales e internacionales dando una solución de vivienda a casi 23.000 familias, en 107 edificios de 15 comunas del Gran Santiago. Con una inversión aproximada de 2.600 millones de dólares solamente en el año 2022, estos operadores incorporarán al stock de viviendas para arriendo unas 25.000 viviendas nuevas en la Región Metropolitana, cifra que supera a la proyección de viviendas nuevas a vender a otros segmentos durante el mismo período.

Dado que el déficit habitacional en Chile es cercano a las 640 mil viviendas, la autoridad debe cuidar que sus políticas públicas no afecten negativamente las oportunidades de desarrollo de esta industria pujante, que tal como se ha evidenciado en países de la OCDE, debiera ser una parte relevante de una solución global al déficit de viviendas en Chile.

Esta reforma tendría también impactos muy negativos en los proyectos que ya han sido adquiridos a las inmobiliarias por los operadores de arriendo. Los operadores adquieren o promesan los inmuebles antes que se construyan para incorporar, en su etapa de desarrollo y construcción, el diseño necesario para ser destinado al arriendo.

Existen hoy al menos 50 edificios, solo en la Región Metropolitana, que fueron adquiridos por operadores para ser destinados al arriendo en los próximos tres años, y que de aprobarse esta reforma tendrán un impacto financiero y operacional negativo si el IVA de la inversión lo tienen que absorber íntegramente.

Asimismo, existen edificios de propiedad de operadores que acogiéndose al artículo 27 bis ya han solicitado el adelantamiento del IVA generado en la compra, el cual tendrían que devolver en forma inesperada. Respecto de estos proyectos ya operando, serán los operadores, y no las inmobiliarias, a quienes con este cambio radical a las reglas se perjudicaría muy especialmente.

Esta propuesta del Ejecutivo no es consecuente con sus declaradas intenciones de promover soluciones de largo plazo a la falta de una vivienda digna que sufre una de cada diez familias chilenas. Es de esperar que los legisladores reparen en los negativos efectos que estas normas de la reforma tributaria propuesta tienen para el desarrollo de viviendas para arriendo orientadas a la clase media, y en caso de persistir con su aplicación, incorporen normas transitorias que impidan afectar las inversiones ya comprometidas.

Georges de Bourguignon A.
MBA Harvard University
El autor es socio de Asset AGF, administrador de uno de los mayores fondos de viviendas para arriendo.