El mercado de créditos hipotecarios está golpeado. Si hasta hace poco se podía tomar un préstamo a 30 años con tasa fija cercana a 2% para comprar una vivienda, hoy no es posible. Los efectos son de primer orden. Por ejemplo, para un crédito de UF 2.000 (60 millones de pesos), un aumento de 3% en la tasa de interés junto con una disminución de diez años en el plazo de los pagos —algo similar a lo que estamos viendo— significan un mayor pago mensual de 220 mil pesos.

Los bancos están timoratos de financiar la compra de una vivienda a largo plazo. ¿Por qué? La razón es simple. Para prestar a largo plazo, los bancos deben conseguir financiamiento también a largo plazo. La alternativa de financiarse en el corto plazo para prestar largo es muy riesgosa. En la actualidad, el mercado de financiamiento de largo plazo para los bancos está igualmente estresado. ¿Por qué? La razón también es simple. Los inversionistas institucionales, como los fondos de pensiones y las compañías de seguros de vida, están amenazados. ¿Quién prestaría a 30 años si en cualquier minuto le pueden exigir vender sus inversiones para pagar rescates y adelantos? Un eslabón es suficiente para debilitar toda la cadena.

Desafortunadamente, esta situación pareciera ser bastante estructural. Salvo honrosas excepciones, la izquierda se compró la idea de reventar el ahorro privado para las pensiones. Independiente de lo que pase con el cuarto retiro, un nuevo y único retiro será propuesto cada vez que la economía se desacelere, por lo que el apetito de los inversionistas institucionales por inversiones de largo plazo a tasa fija difícilmente volverá a ser lo que fue. Los préstamos a tasa variable aparecerán, llevando el riesgo a los clientes.

Las parejas jóvenes en el mundo entero están viendo amenazado el sueño de la casa propia. Las viviendas se han encarecido en todas las latitudes, fenómeno atizado por la alta liquidez y fuertes restricciones a la constructibilidad, y que ha hecho del acceso a la vivienda uno de los temas más calientes de la política social. Una —no la única— manera de paliar esta tensión es promoviendo el financiamiento hipotecario de largo plazo. Ello aliviana la carga financiera y permite destinar un porcentaje razonable del ingreso al pago de la deuda sin tener que poner un pie inalcanzable.

El bombazo bajo la línea de flotación al mercado de créditos hipotecarios no pasará inadvertido. Los que nacen con una marraqueta bajo el brazo siempre podrán acceder a algún préstamo familiar o a una herencia, pero para la gran mayoría este sueño no será más que un sueño, como sucede profusamente en los países de América Latina donde el capitalismo ya ha sido superado.