Es un dato de la causa en las últimas semanas el progresivo aumento que se ha apreciado en las tasas de interés de los créditos hipotecarios. El análisis de los expertos coincide: alta incertidumbre política, los retiros de fondos de AFP generan iliquidez en los instrumentos soberanos por falta de demanda y la mayor inflación hizo que el Banco Central acelerara el alza de la TPM, factores que se traducen en que el costo de fondeo para que los bancos ofrezcan créditos siga al alza.

Las mayores restricciones ya se han hecho sentir y los promedios de oferta superan el 5%. Esto se suma a que en las últimas semanas entidades bancarias como Santander, Bci y BICE confirmaron que el plazo para los créditos se acotaba desde 30 a 20 años y en los últimos días en el mercado inmobiliario se comentaba que Banco de Chile ofertaría solo hasta 15 años, lo que fue confirmado por la propia entidad bancaria.

“En la actual coyuntura de un importante incremento de la inflación y la fuerte alza en las tasas de interés debido, entre otras razones, a la falta de fondeo para operaciones de largo plazo, Banco de Chile por ahora solo ofrece nuevos financiamientos de crédito hipotecario hasta 15 años de plazo y hasta un 80% de financiamiento del valor de la vivienda. En la medida en que cambien el contexto macroeconómico, las expectativas de inflación y el acceso a fondeo de largo plazo, esta situación será reevaluada”, señalaron desde la entidad a “El Mercurio”.

¿Qué significan para un crédito hipotecario menor plazo y mayor tasa? Según simulaciones solicitadas a la Asociación de Bancos, para un crédito hipotecario promedio de 2.000 UF a 30 años plazo con una tasa de 2,64% (que son los niveles de principios de año) el costo total ascendía a 2.897,56 UF. El mismo crédito a 20 años, pero con una tasa de 5%, el monto se elevaba hasta 3.167,79 UF y hasta 3.037,88 UF si el plazo baja a 15 años con una tasa de 6%. Un escenario más extremo muestra que el mismo crédito a 15 años, pero con una tasa de 8% —que se observaron a inicios de la década— subiría hasta 3.440,35 UF.

¿Qué esperar?

Desde la industria inmobiliaria, Betsabé González, broker inmobiliario de RE/MAX Realty, señala que “las tasas seguirían subiendo por lo menos todo el primer semestre del próximo año” y que “fácilmente veremos tasas de 6% de aquí a diciembre. Además, se están otorgando financiamientos hasta 70% del total y va a aumentar el pie que se está solicitando”.

Para el mediano plazo, advierte que “si se rechaza el cuarto retiro, la tasa se estabilizaría entre 5% y 6% durante 2022. Si se aprueba el cuarto retiro y sale un gobierno que sea incómodo para la inversión, sí van a seguir subiendo y podríamos ver una tasa de 8% o que empiecen a verse más las tasas mixtas, donde te ofrecen una tasa por tres o cinco años y después la cambian”.

Para Tomas Huidobro, gerente general de BMI Servicios Inmobiliarios, entendiendo que “los más importantes compradores de instrumentos de largo plazo en Chile han sido las AFP y compañías de seguros de vida, con los riesgos de retiros adicionales son vendedores netos de activos” y, por ello, “los niveles de tasas de interés dependerán de las definiciones respecto al futuro del sistema de pensiones, la responsabilidad fiscal y de los niveles de certeza jurídica que alcance el país”.

Con otra mirada, el economista jefe de BICE, Marco Correa, afirma que “será relevante cómo se resolverá el cuarto retiro de fondos y la situación de las compañías de seguros”, mientras que para el mediano y largo plazo “importa la evolución del gasto y deuda pública, junto con la fortaleza institucional que tenga el país”.

Si estos indicadores se deterioran, “la clasificación de riesgo del país probablemente disminuya y haría que el premio por riesgo que exigen los inversionistas aumente, llevando así las tasas de los créditos a niveles que podrían llegar a los niveles mencionados” de 8%.