Desde hace algún tiempo vienen presentándose ante los tribunales conflictos relativos a contratos que versan sobre inmuebles adquiridos a través del sistema de subsidio habitacional por mujeres casadas bajo el régimen de sociedad conyugal. Como se comprenderá, normalmente la solución de los problemas planteados pasa por elucidar si el bien comprado por la mujer ingresa al haber social, en conformidad con el art. 1725 Nº 5 del Código Civil o se trataría de un bien exclusivo de la mujer en administración separada o reservada del art. 150 del mismo Código.
La cuestión no es sencilla de determinar por la diversidad y poca claridad de las normas que pretenden regir la situación, algunas muy antiguas y que difícilmente se acomodan al actual sistema de subsidios administrados por SERVIU.
Hagamos, en primer lugar, un elenco de las disposiciones que pueden encontrarse en este sentido por fecha de su aprobación:
1) Ley Nº 16.392, de 1965, que fija normas locales sobre construcción, urbanizaciones y otorgamiento de títulos de dominio. Esta ley contiene un art. 11 con el siguiente texto: “La mujer casada que adquiera, hipoteque o grave en la Corporación de la Vivienda o en la Corporación de Servicios Habitacionales, en Asociaciones de Ahorro y Préstamos o Instituciones de Previsión, una vivienda, sitio o local, se presumirá de derecho separada de bienes para la celebración del contrato correspondiente, y regirán, respecto de ella, todos los derechos que se establecen en el artículo150° del Código Civil para la mujer casada que ejerce un empleo, oficio, profesión o industria, separados de los de su marido.”
2) Decreto Supremo Nº 355, de 1977, que aprueba el Reglamento Orgánico de los Servicios de Vivienda y Urbanización. Este Reglamento contiene un art. 69 que prácticamente reproduce la norma anterior pero actualizando el organismo público encargado: “La mujer casada que adquiera del SERVIU una vivienda, sitio o local, o que los hipoteque o grave en favor del mismo, se presumirá de derecho separada de bienes para la celebración del contrato correspondiente y regirán, respecto de ella, todos los derechos que se establecen en el artículo 150° del Código Civil para la mujer casada que ejerce un empleo, oficio, profesión o industria separados de los de su marido”.
3) Ley Nº 18.196, de 1982, sobre normas de administración financiera del Estado, contiene un art. 41, cuyo inciso segundo dispone: “La mujer casada beneficiaria del subsidio habitacional del Estado, se presumirá separada de bienes para la celebración de los contratos de compraventa, mutuo e hipotecas relacionados exclusivamente con la adquisición de la vivienda para la cual se les haya otorgado dicho subsidio”.
4) El Decreto Supremo Nº 1, de 2011, que aprueba el Reglamento del Sistema integrado de subsidio habitacional, contempla ahora un art. 29 que, en lo pertinente dispone: “La mujer casada que postule al subsidio habitacional se presumirá separada de bienes conforme a lo dispuesto en el artículo 41 de la ley Nº 18.196. No obstante lo anterior, dicha presunción no operará en el evento que la mujer beneficiaria del certificado de subsidio lo ceda a su cónyuge”.
Con este panorama normativo tan difuso y disperso, los tribunales han tenido que resolver casos en los que el marido alega que el inmueble adquirido por subsidio es un bien social y pide que declare su cuota de dominio sobre él (C. Sup. 30 de junio de 2014, rol Nº 5571-2013; C. Sup. 13 de julio de 2015, rol Nº 30911-2014, esta última con comentario de la profesora Marcela Acuña en este mismo medio). En otro caso, el marido pedía la nulidad de la venta del inmueble realizada por sí sola por la mujer casada en sociedad conyugal (C. Sup. 9 de diciembre de 2014, rol Nº 179-14). Pero a veces es la mujer la que demanda, por ejemplo, de precario y se discute la titularidad del dominio alegado sobre el inmueble o el título del marido como tenedor del inmueble (C. Sup. 3 de noviembre de 2014, rol 24273-2014; C. Valparaíso, 17 de octubre de 2011, rol Nº 1470-2011). El último pronunciamiento de que hemos tenido noticia se refiere a una tercería de dominio que interpone la mujer en un juicio ejecutivo seguido contra el marido, proceso en el que se había embargado el inmueble adquirido por ella a través del SERVIU (C. Sup. 24 de enero de 2017, rol Nº 76253-2016).
La Corte Suprema, algunas veces contra el criterio de las Cortes de Apelaciones, ha considerado que, a todos los inmuebles adquiridos por una mujer casada en sociedad conyugal a través del sistema de subsidio habitacional, debe aplicarse el estatuto del art. 150 del Código Civil, por lo que se trataría de un bien reservado. Se funda en las disposiciones mencionadas en los Nº 1 y 2. Se suele repetir en los fallos un considerando con este texto: “Que las disposiciones antes citadas establecen un estatuto especial para la mujer casada que se encuentra en la situación que ellas contemplan, sobre la base del cual se presume de derecho, esto es, sin que proceda prueba en contrario, que la adquirente, como es en este caso, de una vivienda a través del mecanismo de subsidio para la vivienda, en los que interviene el SERVIU continuador legal de uno de los organismos mencionados en el artículo 11° de la Ley N° 16.392, se encuentra separada de bienes respecto de la vivienda que compre, hipoteque o grave a dicho organismo, rigiendo a su favor todos los derechos que se establecen en el artículo 150 del Código Civil. De lo que se colige que la propiedad materia del contrato de compraventa, no obstante haber sido adquirida a título oneroso, no ingresa al haber de la sociedad conyugal”.
Desde luego esta última conclusión no es del todo exacta ya que los bienes reservados, al ser adquiridos a título oneroso son bienes sociales, aunque administrados por la mujer y con vocación de serles atribuidos en propiedad exclusiva con tal que ésta renuncie a los demás gananciales de la sociedad conyugal (su mitad en los bienes que hubieren sido adquiridos por el marido).
Además, para llegar a la conclusión de que el bien es reservado la Corte se ve forzada a pasar por alto que, tanto la ley Nº 16.392 como el D. Sup. Nº 355, se refieren únicamente a la mujer casada que adquiera el inmueble “en” la Corporación de la Vivienda o “del SERVIU”, lo que en la mayor parte de los casos no se da ya que la vivienda se adquiere con la ayuda del subsidio, pero de una empresa privada distinta del SERVIU. También llama la atención que no se diga nada sobre por qué no resultarían aplicables las normas mencionadas en los números 3 y 4, que por su mayor actualidad resultan más adecuadas al sistema del subsidio habitacional en su actual funcionamiento. La ley Nº 18.196 ha tenido una importante ratificación en este punto en el D. Sup. Nº 1, 2011, que contiene el Reglamento del Sistema integrado de subsidio habitacional. Según estas disposiciones, la mujer se considera separada de bienes para la celebración de los contratos de compraventa, mutuo e hipoteca de la vivienda para la cual se le ha otorgado el subsidio. Nada se dice del patrimonio al cual el bien ingresa, por lo que debería aplicarse la regla general del art. 1725 Nº 5 del Código Civil y pasará a integrar el haber absoluto de la sociedad conyugal.
La página web del MOP resuelve esta discordancia distinguiendo dos casos: 1º) “Mujer casada que adquiera del SERVIU una vivienda, sitio o local” y 2º) “Mujer casada que adquiere no del SERVIU pero sí con subsidio habitacional”. En el primer caso, se aplican la ley Nº 16.392 y el D. Sup. Nº 355, de modo que el inmueble ingresa al patrimonio reservado. En cambio, en el segundo se aplica la ley Nº 18.196, ratificada por el D. Sup. Nº 1, de 2011, por lo que, si bien la mujer puede comparecer sin autorización del marido en los contratos de compraventa, mutuo o hipoteca, la vivienda ingresará al haber de la sociedad conyugal (cfr.).
Reconociendo que esta solución se ajusta más a una interpretación sistemática de las todas las normas existentes sobre el problema, queda la duda por la justicia de la diferencia. ¿Por qué el hecho de que el inmueble sea adquirido directamente del SERVIU y no de un particular, aunque con la ayuda del subsidio, determina que el bien sea reservado y no social.
Se observa, entonces, la urgencia de que sea el mismo legislador quien aclare la situación incierta que, por una parte, fomenta los litigios y, por otra, entorpece el tráfico jurídico al sembrar dudas en los terceros interesados en celebrar con la mujer, que ha adquirido el inmueble por medio de subsidio habitacional, contratos relativos a ese bien raíz.
Debiera tratarse de una norma de carácter legal que derogue expresamente las anteriores para evitar que subsista la duplicidad normativa actual. En ella se deben regular dos aspectos diversos: en primer lugar, el referido a la capacidad de la mujer casada en sociedad conyugal para celebrar los contratos de compraventa, mutuo o hipoteca sin necesidad de obtener el consentimiento o la autorización del marido o de la justicia en subsidio. En segundo término, el de señalar claramente a qué patrimonio se incorporará el bien adquirido mediante el sistema de subsidio, y con esa indicación precisar el régimen jurídico que le será aplicable.
En el segundo punto las opciones son tres: que el inmueble ingrese al haber absoluto de la sociedad conyugal, que ingrese al patrimonio reservado o que se le considere un bien sujeto a la separación parcial especial regulada en el art. 166 del Código Civil. Si se quisiera mejorar la situación de la mujer, debiera optarse por esta última alternativa, ya que ella no condiciona la propiedad exclusiva de la mujer a que repudie su parte en los gananciales que hayan sido adquiridos por el marido, como le exige el art. 150 del referido Código.
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