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El arbitraje en materia de arrendamiento de bienes raíces urbanos
"... No vemos razón para impedir que sea un juez árbitro quien ordene efectuar las correspondientes certificaciones por ministro de fe o, incluso, quien dicte sentencia ordenando la restitución de la propiedad; sin perjuicio de que cualquier actuación que requiera el empleo de la fuerza (...) deberá siempre ser decretada por los tribunales ordinarios, dado que estos tienen el imperio del cual los árbitros carecen..."
Viernes, 05 de febrero de 2016 a las 9:34 | Actualizado 9:34
Pablo Cornejo
Cada vez resulta más habitual encontrar en los contratos de arrendamiento de bienes raíces urbanos (incluso, con fines habitacionales) cláusulas por medio de las cuales las partes entregan la resolución de las controversias que con su ocasión se produzcan a jueces árbitro, las cuales ocasionalmente son complementadas por otras que confieren mandato a fin de que sea alguno de los centros de arbitraje nacionales quienes procedan a la designación del árbitro, a falta de acuerdo. La propia extensión de esta práctica contractual, y su validación por parte de nuestra jurisprudencia, es una razón suficiente para volver sobre este tema, máxime considerando que en ella subyacen ciertos temas clásicos del arbitraje (arbitrabilidad, orden público) que han sido resueltos de una manera exitosa.

Con todo, es necesario hacer una advertencia inicial. En la presente columna no se considerará la relación entre el arbitraje y el arrendamiento en el contexto de la Ley N°19.281; ni aquellos arrendamientos de viviendas amobladas por períodos inferiores a tres meses, con fines de descanso o de turismo, excluidos de la aplicación de la Ley N°18.101 (art. 2 N°3 LAU) y comprendidos dentro de la ley de protección del consumidor (art. 2 letra c) LPC).

En primer término, cabe destacar que la propia existencia de esta práctica es expresión de que las partes de la relación contractual entienden que la arbitrabilidad de las controversias relacionadas con el arrendamiento es una cuestión relativamente pacífica en nuestro derecho, aproximación que es concordante con nuestra doctrina y jurisprudencia: en efecto, debe destacarse que ambas han entendido que el artículo 17 LAU en caso alguno pretendió atribuir una competencia exclusiva a los tribunales ordinarios de justicia para conocer de estas controversias, cuestión que excluye la inarbitrabilidad en razón de estar sometido el conflicto a una jurisdicción especializada.

Por el contrario, como bien lo destacó el profesor Bascuñán, el citado artículo tuvo por objeto solamente delimitar competencias entre estos tribunales y los jueces de subdelegación, todavía existentes a la fecha de promulgación de la ley y con participación en ciertos juicios de arrendamiento; de manera que el artículo 17 LAU, lejos de establecer una jurisdicción especializada para el conocimiento de estas causas, lo que hace es afirmar la aplicación de las reglas generales en la materia, que precisamente permiten que los árbitros intervengan en aquellas que son de competencia de los tribunales ordinarios de mayor cuantía. Todo es confirmado si consideramos además la marcada diferencia que presenta nuestra actual ley con el antiguo artículo 13 de la Ley N°11.622, que sí pretendía conferir una competencia exclusiva a los tribunales de justicia, cuestión que sería confirmada por la Ley N°17.600, de 1972.

De la misma forma, tampoco cabe afirmar que los juicios de arrendamiento sean inarbitrables por tratarse de una materia en que está comprometido el orden público. Esta conclusión en nuestro sistema resulta clara, toda vez que los árbitros son jueces de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 5 COT, lo que implica que se encuentran en una especial posición en razón de ejercer una función pública, como es la jurisdicción, que les impone el deber de resguardar aquellos principios considerados fundamentales por nuestro ordenamiento. Esto se ve confirmado si consideramos que el solo hecho de convenir las partes el recurrir a la jurisdicción de los árbitros no permite inferir que ellas han renunciado a los derechos de índole sustantiva que les confiere la ley.

En el caso del contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, este límite a la autonomía de la voluntad que integran el orden público de protección está dado por la existencia de ciertos derechos establecidos en beneficio de la parte arrendataria, a los que expresamente se confiere el carácter de irrenunciables en el artículo 19 LAU. Estas disposiciones deberán ser aplicadas por los árbitros, so riesgo de que su decisión sea impugnada a través de los recursos procesales, incluido en este caso especial la queja, desde el momento que no puede sino considerarse que una decisión que deja de aplicar o contraviene una norma irrenunciable, prevista por nuestro legislador con la finalidad de proteger a una de las partes, ha sido dictada con falta grave o abuso, en los términos del artículo 545 COT.

Siendo la regla general en nuestro ordenamiento el carácter excepcional que presentan las materias de arbitraje prohibido, debemos entender que las partes tienen la libertad de someter a arbitraje todas aquellas materias no comprendidas dentro de la prohibición, no pudiendo esta ser extendida a pretexto de tratarse de una materia en que está comprometido el orden público, lo que se encuentra acorde con el carácter de jueces que tienen los árbitros en nuestro sistema y con los mecanismos de control que nuestro derecho contempla respecto de sus decisiones.

Con todo, queda una última materia en la cual pueden suscitarse ciertas interrogantes en relación con la competencia de los jueces árbitro: se trata del nuevo inciso 2° del artículo 6 LAU, introducido por la Ley N°19.866, que confiere al arrendador el derecho a solicitar al juez de letras competente que se entregue el inmueble, sin forma de juicio, en aquellos casos en que el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, bastando para tales efectos que un ministro de fe certifique el hecho del abandono.

Para interpretar correctamente esta disposición debemos tener presente que se trata de una regla de carácter procesal, que facilita la restitución de la propiedad en aquellos casos en que ha operado la terminación del contrato de arrendamiento por alguna de las causas señaladas en el artículo 6 inciso 1° LAU, existiendo entre ambos incisos una necesaria conexión que impide una interpretación aislada del inciso segundo. Por esta razón, si bien el inciso 2° hace referencia al juez de letras competente, debemos entender que dentro de ellos están comprendidos los jueces árbitro, por ser ellos competentes para conocer de los juicios de terminación del contrato de arrendamiento o de restitución de la propiedad arrendada, a los cuales hace referencia el inciso 1°.

Nuevamente, creemos que es esta una materia en que la ley, lejos de pretender establecer una competencia exclusiva para los tribunales ordinarios, lo que está haciendo es simplemente exigir que esa actuación sea efectuada ante un órgano jurisdiccional, en circunstancias que resulta previsible que —en el mejor de los casos— de existir un juicio este será llevado adelante en rebeldía de la demandada. Por lo mismo, no vemos razón para impedir que sea un juez árbitro quien ordene efectuar las correspondientes certificaciones por ministro de fe o, incluso, quien dicte sentencia ordenando la restitución de la propiedad; sin perjuicio de que cualquier actuación que requiera el empleo de la fuerza —como será la entrada a la propiedad abandonada y su entrega material al arrendador— deberá siempre ser decretada por los tribunales ordinarios, dado que estos tienen el imperio del cual los árbitros carecen.

* Pablo Cornejo Aguilera es profesor de Derecho Civil en la Universidad Alberto Hurtado.
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