Empresa Nemotécnico Corredora Recomendación Anterior Recomendación Actual Precio objetivo Fecha Parque Arauco S.A. PARAUCO Goldman Sachs Comprar Comprar 1.133 » 1.288 16/02/2023 Abstracto SUBE PRECIO OBJETIVO Parque Arauco (Compra, precio objetivo a 12 meses: CLP$1.288) – Tenemos calificación de Compra en Parque Arauco con precio objetivo a 12 meses PARAUCO.SN de CLP$1.288 (desde CLP$1.133) basado en un análisis DCF. Utilizamos un costo de capital de 11,6 % (de 12,6 %), un costo de deuda después de impuestos de 4 % (anteriormente de 5 %) que genera un WACC de 9 %, en CLP. Valoramos nuestro valor terminal aplicando una tasa de capitalización de 8,70 % (desde 8,75 %) al NOI del valor terminal. En nuestra opinión, los principales riesgos a la baja incluyen la incapacidad de traspasar el riesgo de inflación y desarrollo. Novedades: Actualizamos nuestras estimaciones de Parque Arauco, incorporando los resultados del 4T22 y las últimas estimaciones macro. Observamos que nuestro precio objetivo aumenta un 14 % a CLP$1288, lo que implica un retorno de precio de ~20 %, impulsado en parte por una disminución en las tasas libres de riesgo. Si bien un debate clave hacia 2023 se centra en los costos de ocupación, particularmente para Chile dada la perspectiva de debilitar las ventas de inquilinos, creemos que Parque Arauco puede retener el poder de fijación de precios (más abajo). Además, hoy vemos a Parque Arauco cotizando a 12,5x múltiplo EBITDA 2023, un descuento frente a su promedio histórico de 17,5x. Seguimos siendo Buy Rated. Una preocupación emergente entre los inversionistas es la perspectiva de los costos de ocupación de Parque Arauco, particularmente para Chile. Dada la expectativa de que el crecimiento de las ventas de inquilinos, particularmente en Chile, disminuya en 2023, ha surgido una preocupación en torno a la capacidad de Parque Arauco para impulsar las rentas inflacionarias. Las conversaciones con la gerencia apuntan a la opinión de que la mayor parte de la disminución se debe a las tiendas departamentales que pagan costos de ocupación más bajos en comparación con las tiendas satélite, que pagan costos de ocupación significativamente más altos y se han desempeñado mejor en cuanto a ventas. Cabe señalar que los costos de ocupación para Chile al 10% están cerca de los promedios históricos. Además, Parque Arauco ha sido capaz en el pasado de impulsar el crecimiento de las rentas incluso en el caso de costos de ocupación crecientes frente a la disminución de las ventas mismas tiendas, como fue el caso en Chile entre 2018 y 2019. La opinión de GS es que las caídas en el gasto del consumidor en Chile deberían ser transitorias, con un crecimiento de regreso en 2024. Dicho esto, pronosticamos un crecimiento de rentas/m2 de 7,6% para la cartera chilena, levemente por debajo de la inflación proyectada de 8,4% para 2023. Esperamos crecimiento inflacionario en 2024. Dicho esto, seguiremos de cerca el desempeño de las rentas reales para la cartera de Parque Arauco en Chile, dada la dinámica creciente de los costos de ocupación.