Empresa Nemotécnico Corredora Recomendación Anterior Recomendación Actual Precio objetivo Fecha Parque Arauco S.A. PARAUCO Credicorp Capital Mantener Mantener 1.270 » 1.270 27/01/2023 Abstracto La recuperación de los resultados continuó siendo más fuerte de lo esperado. Parque Arauco publicó sus resultados del 4T22 con Ingresos y EBITDA 6% y 7% por encima de nuestras estimaciones (3% y 4% por encima del consenso de mercado). La utilidad neta superó nuestras expectativas en ~1,6x principalmente por una revaluación de activos por ~CLP 56.000mn (antes del impacto en impuestos diferidos), muy por encima de la cifra que consideramos en nuestras estimaciones (CLP 10,00mn). Los ingresos aumentaron 21% a/a (+26% versus niveles previos a la pandemia del 4T19), lo que se explica no solo por la reapertura total de las economías andinas (GLA abierto promedio en el 4T21 alcanzó 84% versus 100% este trimestre) sino también por el hecho de que los contratos de arrendamiento están ligados a la inflación. Como se mencionó en notas anteriores, dicha cláusula de indexación es positiva en el contexto inflacionario actual, ya que los aumentos en la tarifa fija han compensado cualquier deterioro en los ingresos vinculados al desempeño de las ventas de inquilinos). Por ejemplo, y considerando las operaciones de Parque Arauco en Chile, estimamos que desde el 4T19, el ingreso promedio/m2/mes habría aumentado a una tasa compuesta anual de 2% en términos reales. En términos de crecimiento interanual de los ingresos, y medido en monedas locales, Colombia fue el mejor desempeño (con un aumento de GLA y un buen desempeño de Parque Arboleda), seguido de Chile (con un crecimiento notable en Kennedy y Quilicura) y Perú ( Larcomar y MegaPlaza Norte como mejores intérpretes). Las tasas de ocupación están en niveles previos a la pandemia en todas las geografías, con costos de ocupación más bajos. Por su parte, la tasa de ocupación consolidada cerró el año en 95,3%, en línea con el 95,4% observado en el 4T19. Por países, las tasas de ocupación se ubicaron en 96,8% en Chile (+80pbs vs. 4T19), 95,3% en Perú (-20pbs vs. nivel previo a la pandemia) y 91,3% en Colombia (120pbs por debajo del último trimestre de 2019 debido a la reciente apertura de Parque Alegra en el 2T22 que cerró el año en 76%). Otra buena noticia tiene que ver con los costos de ocupación ya que se mantienen por debajo de las cifras observadas en el 4T19 (-60pb, -50pb y -70pb en Chile, Perú y Colombia, respectivamente). El EBITDA consolidado registró un aumento de 9% a/a, lo que implica un crecimiento de ~22% con respecto a las cifras previas a la pandemia (4T19). El margen EBITDA se ubicó en 70.6% (70pb por encima de nuestras estimaciones), el cual aún se encuentra 240pb por debajo del nivel previo a la pandemia (4T19). En 2022, el margen EBITDA alcanzó el 70,2% (73,2% en 2019). Apalancamiento en niveles normalizados. Finalmente, en cuanto al balance, el EBITDA NFD/LTM cerró el año en 5.3x, en línea con cifras históricas y el nivel observado en el 4T19. Nuestra toma. Esperamos una leve reacción positiva de los inversores a estos resultados, ya que estuvieron ligeramente por encima de las expectativas del mercado. En términos relativos, seguimos favoreciendo a Parque Arauco, ya que su fuerte enfoque de “vuelo hacia la calidad” debería contribuir a un sólido desempeño futuro, alejándose de los activos de nivel 2.