Empresa Nemotécnico Corredora Recomendación Anterior Recomendación Actual Precio objetivo Fecha Parque Arauco S.A. PARAUCO JPMorgan Sobreponderar Sobreponderar 1.800 » 1.650 09/09/2020 Abstracto PARAUCO deja de ser la operadora favorita de JPMorgan en Chile JPMorgan actualizó su visión de los centros comerciales chilenos antes cuarentenas más estrictas a las esperadas. Para el caso de Parque Arauco redujo su precio objetivo desde $1.800 a $1.650, pese a lo cual reiteró sobreponderar. NO obstante, dejó de ser su acción favorita para el rubro. “Una vez más, estamos recortando nuestras estimaciones para los tres centros comerciales chilenos bajo nuestra cobertura, lo que refleja los efectos de una cuarentena más prolongada, especialmente en Chile, que representa el 55-95% de los ingresos de las empresas. Por lo tanto, estamos reduciendo los ingresos de las empresas en un 6-8% y los fondos desde las operaciones (FFO) en un 11-28% para este año”, dice JPMorgan. Fondos desde las operaciones (FFO) se refiere a la cifra que utilizan los fideicomisos de inversión inmobiliaria para definir el flujo de caja de sus operaciones. Las empresas inmobiliarias utilizan FFO como una medida del desempeño operativo. El FFO se calcula al añadir a las utilidades la depreciación y la amortización y luego rstando cualquier ganancias sobre las ventas. También “estamos reduciendo las estimaciones de 2021 y 2022, reduciendo la estimación de JPMorgan para los fondos desde las operaciones (FFO) en un 2-11%, lo que refleja nuestra preocupación de que el impacto de la crisis actual podría durar más de lo esperado, lo que resultará en mayores descuentos y menores tasas de ocupación”. Igualmente, “estamos reduciendo nuestros precio objetivos para fines del 2021 en un 3-8%, lo que refleja la reducción en las estimaciones”. Sin embargo, “a pesar de hacer otra ronda de revisiones a la baja en las estimaciones, seguimos siendo positivos en el sector dada su atractiva valoración del ratio Precio/Fondo desde las operaciones (P/FFO) de entre 13,5 veces a 15,6 veces hacia el 2021, con niveles de los fondos desde las operaciones al 2021 aún por debajo de los niveles recurrentes de 2019”. Además, “los niveles de valuación en Chile se comparan con su cerca de 17 veces para los nombres brasileños, a pesar de que Chile tiene tasas de interés reales más bajas y una base de inquilinos más diversificada. Nuestro orden de preferencia en el sector es MallPlaza, Parque Arauco y Cencosud Shopping justificado por nuestras esperadas ventajas y valoraciones. No estamos haciendo cambios a nuestras recomendaciones, pero estamos intercambiando nuestra mejor selección de Parque Arauco a MallPlaza, ambas acciones calificadas con sobreponderar, y reiterando Cencosud Shopping como Neutral, dada una valoración más exigente y una menor alza”. Esto, dado que Mall Plaza tien un potencial alza del precio objetivo de 39% y “una atractiva valoración frente a sus pares de 13,5 veces, en línea con Parque Arauco a pesar de que la compañía tiene una cartera superior (en términos de ventas / m2) y menor apalancamiento en 5,5 vecs la Deuda Neta a EBITDA de los últimos doce meses versus más de 7,5 veces para Parauco. Nuestra preferencia por Parauco sobre Cencosud Shopping se justifica por el riesgo a la baja que existe en el frente de la oficina corporativa debido a COVID-19 que tendría un mayor impacto en el crecimiento esperado de los ingresos de Cencosud”.