Empresa Nemotécnico Corredora Recomendación Anterior Recomendación Actual Precio objetivo Fecha CENCO MALLS CENCOMALLS LarrainVial Estudios Sobreponderar Sobreponderar 2.770 » 2.800 03/06/2026 Abstracto sube precio objetivo Revisando nuestras llamadas y convicciones Fuerte carrera, pero las valoraciones se han puesto al día. Desde enero de 2025, los precios de las acciones de centros comerciales se han disparado, Parque Arauco ~160%, Mallplaza ~145% y Cenco Malls ~63%, frente a +62% para IPSA, un rendimiento excepcional y una revalorización bien merecida. Sin embargo, gran parte de las buenas noticias ya se han descontado después del último repunte. Sin duda, hay muchas buenas noticias que analizar en el sector: primero, el crecimiento de los ingresos por m² por encima de la inflación que hemos destacado repetidamente; segundo, las próximas expansiones y la magnitud de la capacidad financiera disponible en los balances; y tercero, la tasa impositiva estructuralmente más baja que beneficia al sector. Todavía vemos margen para un mayor crecimiento, pero buena parte de estas buenas noticias ya están descontadas. Supuestos de crecimiento divergentes. A corto y mediano plazo, donde tenemos visibilidad de las estimaciones de consenso, no vemos grandes diferencias ni supuestos evidentemente optimistas. Más recientemente, sin embargo, algunas de las expectativas implícitas en los precios de las acciones parecen basarse en un crecimiento difícil de sostener. Nuestros precios objetivo asumen que a partir de 2029 —cuando creemos que las diferencias de valoración serán evidentes— Parque Arauco y Mallplaza crecerán a UF+2pp y Cenco Malls a UF+1pp. Para justificar los precios máximos de las acciones de Mallplaza y Parque Arauco, el crecimiento implícito es de alrededor de UF+3pp, lo cual es optimista considerando los factores impulsores y su historial más extenso y representativo. De hecho, el crecimiento de UF+5pp en ingresos por m² en los últimos trimestres fue impulsado por el aumento de los costos de ocupación y la "cosecha" de fuertes ventas de los inquilinos, pero este mecanismo está perdiendo fuerza y, por lo tanto, deja el crecimiento futuro cada vez más ligado a la capacidad de ventas de los inquilinos. Cenco Malls se está negociando con un descuento excesivamente grande en relación con Mallplaza y Parque Arauco, en parte debido a una penalización por menor crecimiento, pero con una perspectiva a mediano plazo sobre el múltiplo de 2028: Mallplaza se negocia a EV/EBITDA 2028 de 14,5x, Parque Arauco a 14,6x y Cenco Malls a 11,9x, un descuento del 18%. Este ejercicio también deja de lado el WACC más bajo de Cenco Malls debido a su mayor exposición a Chile y menor tasa libre de riesgo, lo que justificaría un múltiplo más alto; el ajuste por esto agrega ~8%, lo que implica un descuento total de ~25%. En términos de DCF, esto significa que Mallplaza y Parque Arauco deben asumir ~1pp más de crecimiento perpetuo de ingresos por m² que Cenco Malls, lo que consideramos excesivo y difícil de justificar. Poder de balance. Creemos que un mayor potencial de crecimiento en Mallplaza y Parque Arauco dependería en gran medida de la materialización de nuevos proyectos y adquisiciones, y del aprovechamiento del margen de apalancamiento que ahora se está liberando. Dicho esto, el fuerte crecimiento de los tres operadores implica que aumentar sus ratios de apalancamiento ahora requiere inversiones cada vez mayores. Por ejemplo, para que Mallplaza aumente su NFD/EBITDA en 0,5x, necesitaría invertir alrededor de 300 millones de dólares, equivalente a 2-3 fusiones y adquisiciones del tamaño de las operaciones recientes del mercado. Esto lleva tiempo y la ejecución de opciones de balance se vería limitada por la necesidad de encontrar y cerrar acuerdos a precios atractivos a un ritmo exigente. Nuestro posicionamiento en el sector. Nuestra principal recomendación es Cenco Malls (OW; 19% de potencial de crecimiento), cuya valoración implica supuestos conservadores y una atractiva relación riesgo-recompensa, con margen para sorpresas alcistas dados los costes de ocupación en Cenco Costanera. Parque Arauco (OW; potencial alcista del 11%) es nuestra siguiente opción favorita debi