Empresa Nemotécnico Corredora Recomendación Anterior Recomendación Actual Precio objetivo Fecha S.A.C.I. Falabella FALABELLA ITAU Igual al mercado Igual al mercado 2.800 » 2.800 17/04/2024 Abstracto Falabella – Nuestra visión de la venta de activos inmobiliarios a Mallplaza Falabella anunció la firma de un acuerdo para que Mallplaza adquiera el 100% de Open Plaza Perú (11 activos con un GLA total de ~322,000) y el 67% de Mallplaza Perú (cuatro activos con un GLA total de ~296,000, de los cuales Mallplaza actualmente posee ~33%). El valor empresarial total de la transacción es de USD 848 millones (considerando el 100% de Mallplaza y Open Plaza) y el valor patrimonial de la participación de Falabella se estima en USD 589 millones. La transacción tiene una tasa de capitalización de ~9.6% (por encima de nuestro pronóstico inicial de ~8.5%), lo que consideramos atractivo para Mallplaza. Dicho esto, un par de factores parecen ser más constructivos para Falabella, entre ellos: i) la tasa de capitalización más alta, que también podría atribuirse a tasas de interés más altas (el actual bono soberano nominal a 10 años se sitúa en ~7,4% en Perú vs. 6,1% en Chile), mientras que el diferencial de 150 pb para transacciones privadas en la región lo ubica en el rango del 9%; ii) las potenciales sinergias no están incorporadas en el precio, pero dado que Falabella mantendrá su control sobre Mallplaza, también se beneficiará de potenciales mejoras en los activos existentes. Mallplaza planea financiar parte de la transacción con un aumento de capital de hasta USD 300 millones, pero Falabella indicó que no tiene intención de participar en el aumento de capital salvo cambios significativos en las condiciones del mercado. Esto es consistente con las expectativas del mercado, dado que la razón detrás de la desinversión de Falabella en sus activos peruanos es el desapalancamiento. Según nuestras estimaciones, si el aumento de capital en Mallplaza muestra un descuento de ~10% sobre los precios actuales, la participación de Falabella en Mallplaza disminuirá de ~59.3% a 53%. Por otro lado, considerando los ingresos, estimamos que la deuda neta a EBITDA de Falabella caerá de 4,7x a 4,3x en 2024, asumiendo el aumento de capital de USD 300 millones. Tenga en cuenta que los activos inmobiliarios en Perú, valorados entre 800 y 1000 millones de dólares, no formaban parte del plan de desinversión anunciado y, por lo tanto, no se tienen en cuenta en nuestra estimación del índice de apalancamiento de 4,7 veces. En cualquier caso, los fondos se recibirán durante el 2S24 y no anticipamos noticias de más ventas de activos en el 1S24. Dada la consolidación en curso, nuestras estimaciones de EBITDA se mantienen sin cambios, mientras que el impacto en las EPS debería ser marginal. En general, esperamos que la noticia tenga un impacto insignificante en la historia de Falabella, aunque es otro hito en la reducción de su influencia. Esperamos que la mejora en los índices se deba en gran medida a mayores expectativas de EBITDA para este año.