Empresa Nemotécnico Corredora Recomendación Anterior Recomendación Actual Precio objetivo Fecha MallPlaza MALLPLAZA JPMorgan Sobreponderar Sobreponderar 1.700 » 1.700 28/11/2023 Abstracto Comentarios de MallPlaza sobre la reunión virtual con el director financiero Organizamos hoy una reunión virtual con el director financiero de MallPlaza, Derek Tang. Nuestras principales conclusiones con respecto al MoU firmado con Falabella (enlace aquí) la semana pasada fueron: i) Los miembros relacionados de las juntas directivas de Falabella y Mallplaza no votarán, lo que reducirá las preocupaciones sobre el gobierno corporativo; ii) Mallplaza tiene hasta mediados de marzo de 2024 (~120 días) para analizar el potencial acuerdo; y iii) La valoración se hará a precio de mercado. En cuanto a otros temas, la gerencia señaló que sigue enfocada en crecer a través de brownfields y greenfields en la región andina, pero que las fusiones y adquisiciones se realizan principalmente fuera de Chile. Además, la compañía ve espacio para que los ingresos por alquiler sigan creciendo en 2024. Vemos a MALLPLAZ cotizando a 9.0x P/FFO 24e vs CENCOSHO a 10.2x y PARAUCO a 7.9x. • Vías de crecimiento. Brownfields: Mallplaza abrirá un brownfield en Mallplaza Vespucio (Chile) en el 4T24 con un GLA total de 21,6k m2, el cual tiene una inversión remanente de US$36mn. MallPlaza posee un banco de suelo con 552 mil m2 en derechos de construcción en Chile de los cuales 138 mil m2 ya están destinados para desarrollar proyectos de expansión. Greenfield: Mallplaza Cali (Colombia) tiene prevista su inauguración en el 1S24 con un SBA total de 67k m2, que además tiene una inversión restante de US$36mn. • Fusiones y adquisiciones. La principal oportunidad en el corto plazo es la adquisición de activos de Falabella en Perú (nuestra visión inicial aquí, Falabella cubierta por el analista de JPM Joseph Giordano), que involucra: i) una participación de ~67% en Mallplaza Perú (~33% ya es propiedad y reconocido vía renta patrimonial) que posee 4 centros comerciales (296k m2 de GLA) que la compañía ya administra; y ii) Open Plaza Perú (323k m2) que posee el 100% en 11 centros comerciales. Las fusiones y adquisiciones en Chile no son parte de la estrategia de corto y mediano plazo. • Pensamientos sobre posible acuerdo con Falabella. Mallplaza tiene 120 días para analizar la transacción, y la compañía utiliza este período para analizar también los datos a nivel de activos de Open Plaza Perú que no estaban disponibles antes del MoU, a diferencia del caso de los Malls regionales ya administrados por Mallplaza. . El precio final será el de mercado y los consejeros relacionados no podrán votar sobre la transacción, que defiende los intereses de los accionistas minoritarios. La gerencia también señaló que las transacciones con partes relacionadas en Chile enfrentan un alto escrutinio por parte de los reguladores, lo que reduce cualquier problema de gobierno corporativo. • Sinergias con los activos de Falabella. Una de las principales sinergias sería una mejora en el mix de inquilinos, así como el potencial de aumentar el tráfico peatonal en estos activos. Sin embargo, la compañía afirmó que todavía es demasiado pronto para evaluar posibles sinergias desde el punto de vista de los arrendamientos, pero es probable que los costos sean otra oportunidad de sinergia. • Estructura de capital y gestión de pasivos. El apalancamiento actual se sitúa en 3,5x deuda neta/EBITDA con una deuda pendiente de Ch$1,24bn con una tasa de endeudamiento promedio de 3,5% y una duración de ~8,4 años. La compañía señaló que en la región andina hay líneas de crédito a largo plazo con 20 a 30 años disponibles en caso de que la compañía necesite recaudar más deuda, y que las condiciones de prepago (opciones) también son importantes para refinanciar la deuda cuando las tasas bajan. • Perspectivas para 2024. Mallplaza se ha estado enfocando en mejorar su combinación de inquilinos para aumentar la resiliencia de los alquileres, una estrategia que debería mantenerse el próximo año. Además, Mallplaza quiere mantenerse con un alto margen EBITDA y aprovechar los frutos de las ampliaciones y modernizaciones en Mallpalza Iquique (1T24, ~2k m2), Mallplaza Arica (4T23, 2k m2) y Mallpalza N