Un nuevo catastro de campamentos de la Fundación Techo para el período comprendido entre julio de 2022 y febrero de 2023 muestra la cifra más alta de hogares viviendo en esta condición desde 2001. El número alcanza a casi 114 mil, un 39,5% más elevado que en 2020-21, fecha del anterior catastro y que había sido el número más alto en dos décadas.

Este fenómeno tiene múltiples orígenes, algunos recientes y otros de más larga data que sugieren una incapacidad del país para reimaginar sus políticas de vivienda y, sobre todo, de desarrollo urbano. Entre los más recientes se encuentra la fuerte inmigración que se ha experimentado en los últimos años y que supone en el corto plazo una presión sobre el mercado de viviendas que los países que la han sufrido no son capaces de absorber sino hasta varios años después. Quizás es en esta área donde se nota con más fuerza que la inmigración tiene que estar acorde con las capacidades efectivas del país de asimilarla. Un segundo fenómeno reciente es el debilitamiento del mercado de crédito de largo plazo, que fue especialmente notorio con los retiros desde los fondos de pensiones, pero que ya sufrió algún impacto con regulaciones previas en el mercado financiero que limitó las oportunidades de acceso de familias de clase media emergente.

Entre los fenómenos de más larga data se encuentra el cambio en la composición de los hogares. Así, por ejemplo, entre 2002 y 2017 el tamaño promedio de los hogares, según los censos de población y vivienda, se redujo en un 15%. Por ello, mientras la población creció en ese período a una tasa promedio anual de uno por ciento, el número de hogares lo hizo a un ritmo de 2,1% anual. Ello significa un crecimiento más rápido en la demanda por viviendas. Hay que sumarle a esto la migración interna como resultado del cambio en la estructura económica del país. Quizás la más notoria es el desplazamiento desde el campo a la ciudad que, si bien ha disminuido su ritmo en los últimos años, sigue siendo relevante. El lento crecimiento económico, que se ha mantenido ya por una década, también juega un factor, toda vez que hace más difícil reunir los ahorros previos que típicamente requiere la compra de una vivienda.

A ello hay que sumar que en los últimos 15 años los precios de las viviendas, al menos en la Región Metropolitana, según los índices de precios elaborados por Clapes-UC y Real Data, se han más que duplicado. Hay diferencias para distintas subzonas de esta región, pero la tendencia general es la misma. En otras regiones del país la evidencia es menos sistemática, pero apunta en una dirección similar. En parte ello es el resultado de algunos de los fenómenos señalados, pero también de un conjunto de regulaciones urbanas que se erigen en verdaderos obstáculos para aumentar la oferta de terrenos disponibles para la construcción de viviendas. Entre otras, estas incluyen límites urbanos, reglas específicas de construcción o de densificación, exigencias medioambientales que están fuera de las normativas existentes o compensaciones desproporcionadas. La oferta, entonces, se torna menos dinámica de la que podría ser bajo otras circunstancias. Este factor rara vez es considerado en las discusiones urbanas, a pesar de que los asentamientos irregulares probablemente son uno de los problemas de mayor impacto en la degradación de las ciudades y en el entorno ambiental.

A esta realidad debe sumarse una leve tendencia a la baja en la importancia relativa que tienen los recursos destinados a vivienda y urbanismo en el presupuesto público. Es aún acotada, pero inconsistente con los otros fenómenos que han ocurrido en este ámbito. Al mismo tiempo, hay un conjunto de soluciones habitacionales que se proveyeron en un momento en que Chile tenía un muy bajo ingreso per cápita y que en la actualidad se podrían “reciclar” para producir otras mejor diseñadas y más efectivas para hogares que en la actualidad carecen de soluciones habitacionales apropiadas. Transitoriamente, además, se pueden aumentar los subsidios de arriendos para aprovechar una oferta de viviendas que, por diversas razones, está inmovilizada. Asimismo, parece imprescindible contribuir a fortalecer el mercado del crédito y perfeccionar la política de subsidios habitacionales de modo de generar condiciones para aumentar la oferta de viviendas para sectores de ingresos medios y bajos. En caso contrario, se ve difícil controlar el crecimiento de los campamentos.