Un revelador estudio sobre el tiempo que demora la obtención de una serie de permisos para construir realizó la firma de servicios inmobiliarios Colliers. En particular, el estudio —dado a conocer por “El Mercurio”— hace un catastro de los tiempos transcurridos entre el ingreso y la aprobación final de cada uno de los tres procesos de gestión pública más importantes en el rubro inmobiliario: anteproyecto, permiso de obra nueva y recepción final.

Los resultados de este trabajo confirman la percepción de un aparato público que está demorando excesivamente la entrega de permisos, lo que atrasa y encarece los proyectos inmobiliarios. En efecto, la duración de estos trámites sería 2,5 veces superior a lo que correspondería según una estimación razonable de tiempos, sostiene el estudio. Ello estaría impactando significativamente sobre los costos de las viviendas. Se observa también una importante heterogeneidad entre comunas, algunas de las cuales toman algo menos de 300 días en procesar todas las aprobaciones, mientras que en otras los mismos trámites pueden demorar casi dos años. Estas diferencias se producen tanto en la fase de aprobación de anteproyectos como en el otorgamiento de permisos para construir y en la recepción final.

La demora en la tramitación de permisos y la heterogeneidad entre comunas dan cuenta de la ineficiencia con que funcionan muchas Direcciones de Obras Municipales, cuya autonomía de los concejos y de la alcaldía presenta ventajas, pero también supone mayores dificultades para fiscalizar su eficacia. Más que una lógica de apoyo al desarrollo de iniciativas que cumplan satisfactoriamente las normativas, la prolongación excesiva de estos procesos da cuenta de un celo burocratizador que termina trabando los proyectos. A su vez, la intervención de innumerables intermediarios y revisores no solo atrasa y encarece los procesos, sino que también abre espacio para posibles actos de corrupción.

Cabe advertir, sin embargo, que el encarecimiento y ralentización de la actividad inmobiliaria no es solo consecuencia de la lentitud en los procesos de aprobación. Se agrega a ello una incertidumbre que crecientemente se prolonga incluso con posterioridad a la obtención de las respectivas autorizaciones. En efecto, contar con los permisos necesarios no es hoy garantía suficiente de que un proyecto podrá llevarse a cabo o concluirse sin dificultades. De hecho, grandes iniciativas resultan cuestionadas vía resquicios normativos, incluso habiendo ya iniciado su etapa de construcción, con todas las autorizaciones en regla. La oposición de autoridades edilicias que anuncian públicamente su rechazo a un proyecto puede transformarse en una efectiva traba para este, por efecto de una institucionalidad que permite paralizaciones no siempre justificadas.

En definitiva, una mayor velocidad —sin que ello signifique renunciar al rigor— en la tramitación de los permisos es sin duda un objetivo que las municipalidades, y en particular sus direcciones de obras, debieran atender. Pero, en un escenario donde la certeza respecto de la validez de esas autorizaciones no aparece tampoco garantizada, es necesaria una revisión más amplia respecto del papel que están jugando todas las instituciones involucradas, más allá de los municipios —Servicio de Evaluación Ambiental, Contraloría, tribunales, etc.—, y da cuenta de una evidente necesidad de modernizar y racionalizar los procedimientos. Esto, no para relajar estándares, sino que, por el contrario, para garantizar eficazmente su cumplimiento, sin dar lugar a arbitrariedades.