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Resguardos para el arrendamiento de predios urbanos

"...Curiosamente, la Ley 21.416 no mencionó ni reguló en detalle a los contratos de arrendamiento celebrados por escrituras públicas. Probablemente por ello los notarios aún no han extendido este requisito legal (de certificación del derecho del arrendador) a los arrendamientos que se otorguen directamente bajo dicha formalidad. También podría caber la duda de si los arrendamientos por escritura pública podrían o no dar inicio al procedimiento monitorio..."

Viernes, 26 de agosto de 2022 a las 9:25
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Raúl Campaña
Hace un poco más de un mes entró en vigor la Ley 21.416, que incorpora medidas precautorias de restitución anticipada de inmuebles y modifica la Ley 18.101 sobre el arrendamiento de predios urbanos. Si bien aún es pronto para conocer la efectividad de los nuevos procedimientos (que incluyen lanzamiento en caso de daño de la propiedad arrendada y procedimiento monitorio para el cobro de rentas impaga), ya se observa cómo han reaccionado las notarías a los nuevos requerimientos incorporados al artículo 20 de la Ley 18.101: “En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato”. La importancia: dichos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria para el cobro de rentas de arrendamiento impagas.

Para dar cumplimiento al nuevo mandato legal las notarías han comenzado a exigir certificados de dominio vigente de los inmuebles que se arrendarán para autorizar firma en los instrumentos privados. En algunos casos han solicitado el correspondiente contrato de arrendamiento con facultades para subarrendar, cuando la operación en cuestión corresponde a un subarrendamiento, pero ello podría no ser la única alternativa, ya que las notarías podrían aceptar contratos de comodato en el que conste la autorización para arrendar el bien, instrumentos en que el arrendador haya adquirido el usufructo, autorizaciones de cesión y uso de inmueble, entre otros. La ley no exige demostrar el dominio del arrendador sobre el inmueble, sino que el derecho del arrendador para entregar el bien en cuestión en arrendamiento hará bien que las notarías lo tengan presente para que no rechacen autorizaciones de firma en futuros contratos (como ya han amagado algunas de ellas).

Curiosamente, la Ley 21.416 no mencionó ni reguló en detalle a los contratos de arrendamiento celebrados por escrituras públicas. Probablemente por ello los notarios aún no han extendido este requisito legal (de certificación del derecho del arrendador) a los arrendamientos que se otorguen directamente bajo dicha formalidad. También podría caber la duda de si los arrendamientos por escritura pública podrían o no dar inicio al procedimiento monitorio.

La lógica, y en aplicación de las normas interpretativas del Código Civil, lleva a concluir que los contratos de arrendamiento otorgados por escritura pública deberían ser suficientes para dar inicio al procedimiento. ¿Las razones? La Ley 21.416 no dotó de exclusividad a los contratos de arrendamiento con firmas autorizadas ante notario para comenzar el procedimiento monitorio, simplemente señaló que dicha formalidad “será suficiente”. Pareciera ser que lo que busca la ley para el inicio del procedimiento monitorio es la acreditación de la identidad de los firmantes y, siendo el caso, la escritura pública sería un instrumento que cumple con dicho estándar. Debemos recordar que debemos interpretar los pasajes oscuros o contradictorios de nuestra legislación del modo que más conforme parezca a su espíritu general y a la equidad natural.

Aún queda por dilucidar si los notarios debiesen o no exigir al arrendador la acreditación de sus derechos para otorgar el bien inmueble urbano en arrendamiento por medio de escritura pública. Este caso no está contemplado en el nuevo artículo 20 de la Ley 18.101 y por ello pareciera ser su exigencia improcedente, pero existe un problema en la lógica utilizada por el legislador, toda vez que pareciera ser que por medio de la escritura pública se podría burlar el estándar que el artículo 20 de la Ley 18.101 quiere imponer. No sería extraño que un notario quiera negar el otorgamiento de una escritura pública por el arrendamiento urbano si no se le acredita los derechos del arrendador, si con eso puede evitar cualquier posibilidad de hacerle responsable en los casos que se otorgue en arriendo un inmueble en el que el arrendador o subarrendador no tenía derecho para arrendar o subarrendar, lo anterior, ya sea por una mal entendida aplicación del nuevo artículo 20 de la Ley 18.101, por un potencial arraigo de la costumbre en requerir del arrendador los antecedentes que correspondan para acreditar su derechos sobre el bien arrendado.

Sin duda, la circunstancia descrita anteriormente generará en el futuro una interrogante en las notarías, una vez que ya esté asentada la cultura de exigir al arrendador acreditar sus derechos para ceder un inmueble urbano en arrendamiento. A su vez, esta falta de claridad podría generar interesantes argumentos por parte de los demandados en eventuales juicios monitorios iniciados por medio de contratos de arrendamiento otorgados por escritura pública. Por todo lo anterior, se recomienda a los arrendadores actuar a sobre seguro y acreditar sus derechos, solicitando incluso dejar constancia de ello en el instrumento privado o público en el que se celebre el arrendamiento del inmueble urbano. Sin duda, este simple resguardo lo agradecerán con posterioridad sus clientes.

* Raúl Campaña Fuenzalida es asociado de Fisher y Cía.

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