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Algunas consideraciones teóricas y prácticas respecto al covid-19 en los contratos de arrendamiento

"...Se debe tener cuidado al establecer excepciones, dado que ello podría permitir que se relativice la fuerza obligatoria de los contratos generando menor certeza jurídica, lo que podría dar pie a que futuras crisis se utilicen como argumento para no cumplir con las obligaciones. En toda actividad económica hay riesgos, por lo que las partes no pueden desconocerlos una vez que estos ocurren..."

Jueves, 30 de julio de 2020 a las 18:43
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Francisco Hevia

Al pensar en la pandemia que hoy sigue afectando fuertemente a nuestro país, lo primero que se nos viene a la mente es concluir que constituye un eximente para quien resulte afectado, siguiendo la máxima impossibilium nulla obligatio est. Sin embargo, el tema debe ser analizado con mayor profundidad, ya que no es tan simple como parece.

En los contratos de arrendamiento para fines comerciales, quien primeramente se verá afectado con la pandemia es el arrendatario, dado que probablemente no podrá desarrollar su negocio con normalidad. Pese a ello, dicha parte no se ve impedida de pagar la renta pactada, ya que no existe una imposibilidad absoluta para hacerlo (siendo además una obligación de género).

Sin embargo, el punto no es ese, ya que el fundamento claramente está ligado a la imposibilidad de utilizar el inmueble que arrendó para desarrollar su negocio. En consecuencia, podría argumentarse que la causa de su obligación tiene como fundamento la obligación del arrendador, por lo que, de acreditarse un incumplimiento de este, el arrendatario no resultaría obligado al pago de la renta (la exceptio non adimpleti contractus en los contratos sinalagmáticos del artículo 1552 del Código Civil). La otra alternativa es señalar derechamente que el contrato carece de causa para el arrendatario, toda vez que el motivo que lo indujo a contratar ha desaparecido. No obstante ello, la dificultad que eso acarrea es que en el caso de las cuarentenas la imposibilidad es solo temporal, y no absoluta ni definitiva, por lo que el contrato no necesariamente se vería frustrado.

¿Pero existe realmente un incumplimiento de parte del arrendador? Dentro de las obligaciones que regula el Código Civil se nos viene inmediatamente a la mente la de mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. Sin embargo, los artículos del código parecieran referirse a la materialidad y al buen estado de la cosa arrendada más que a una situación externa que la afecte (como lo es la pandemia). Ejemplo de ello es el artículo 1927 que, al referirse a la obligación de mantener la cosa en estado de servir, obliga al arrendador a hacer todas las reparaciones necesarias. Por otro lado, si bien el artículo 1932 confiere ciertos derechos en caso de no poderse usar la cosa para los fines que ha sido arrendada, ello no se regula de forma amplia, puesto que se requiere que sea consecuencia del mal estado o calidad de la cosa (según lo dice el inciso primero).

Ahora bien, si se fuerza un poco la interpretación del artículo 1932, la palabra calidad del bien podría extenderse para comprender otras características de la cosa arrendada que van más allá de su materialidad1, como una limitación que afectase a un inmueble (e.g. un inmueble cercano a un colegio en el que se quisiera instalar una tabaquería). Por ello, una pregunta relevante es si la pandemia o la declaración de cuarentena se enmarcan dentro del concepto de calidad de la cosa y si ello permitiría al arrendatario ejercer los derechos que consagra el artículo 1932.

Resulta relevante distinguir entre el caso fortuito —la pandemia misma— y la fuerza mayor —la declaración de cuarentena u otras restricciones por parte de la autoridad—, ya que en el primer caso resultará más difícil argumentar que el arrendatario se ve impedido de usar el inmueble, al no haber una restricción de desplazamiento como en el caso de las segundas. Y aun en el caso de la cuarentena, debe tenerse presente que mientras dure esta, el arrendatario probablemente mantendrá su mobiliario en el inmueble y, además, podrá continuar con su actividad si por ejemplo ofrece despachos a domicilio a sus clientes, como lo han venido haciendo centenares de negocios a través de las diversas aplicaciones que se encargan de la “última milla”.

En nuestro Código Civil hay algunas normas que se refieren al caso fortuito o fuerza mayor. Así, el art. 1927 pone de cargo del arrendador las reparaciones locativas que provengan de caso fortuito o fuerza mayor, nuevamente refiriéndose a la materialidad del bien. En el arrendamiento de predios rústicos (del Código Civil), el artículo 1983 señala que el colono o arrendatario rústico no tendrá derecho a pedir rebaja de la renta en caso de haber casos fortuitos extraordinarios que han deteriorado o destruido la cosecha. Si bien esta última situación no es exactamente igual a la que nos referimos, lo cierto es que en dicho caso se pone de cargo del arrendatario el caso fortuito que afecte a la actividad que desarrolla el colono.

Lo claro es que en el Código Civil no está totalmente zanjado el tema. Fundado en ello y en los efectos del covid-19, recientemente se presentó un nuevo proyecto2 que busca reconocer la teoría de la imprevisión mediante la adopción de un texto muy similar al del artículo 1195 del Código Civil francés. Pese a ello, la idea ya había sido expresada de forma similar mucho antes en los Principios UNIDROIT sobre los Contratos Comerciales Internacionales —siendo el artículo 6.2.3 bastante parecido al texto del proyecto de ley— y en los Principios del Derecho Europeo de Contratos —artículo 6:111—. Básicamente, el derecho que se confiere es a solicitar la renegociación del contrato, pudiendo el juez, en caso de no haber acuerdo al respecto y de ser ello solicitado por una de las partes, revisar el contrato o ponerle término en las condiciones y plazo que determine. Esto resulta bastante impactante si consideramos que la tradición en Chile ha sido la de aplicar rigurosamente el principio pacta sunt servanda, siendo además el problema de la imprevisión que con ella se logra mayor justicia a costa de la certeza jurídica.

Pero esta no es la primera vez que se intenta algo así, siendo un ejemplo de ello el proyecto de 20173, el cual, a diferencia del presentado este año, proponía un parámetro concreto para definir la onerosidad (i.e. cuando importase un cumplimiento de más del doble del valor de la obligación pactada). Por otro lado, vale también mencionar otros dos proyectos presentados este año en materia de arrendamiento, uno de los cuales busca incorporar la fuerza mayor como excepción en caso de declaración de catástrofe4, y el otro suspender por cierto período las medidas judiciales de embargo de bienes y de lanzamiento5. Dichos proyectos rayan en la inconstitucionalidad al afectar el derecho de propiedad reconocido constitucionalmente y también generan situaciones injustas puesto que el arrendador no siempre cuenta con un importante patrimonio como podría pensarse (véase carta al director de Eduardo Rubio, publicada en El Mercurio el pasado 24 de julio).

Pese a lo anterior, ninguno de estos proyectos se ha convertido en ley, por lo que lo que se diga al respecto son solo temas de lege ferenda. De acuerdo a nuestro Derecho vigente, en principio no resulta posible alterar unilateralmente lo pactado en caso de cambiar las circunstancias, pues nuestra legislación no consagra como principio general la teoría de la imprevisión (a diferencia de lo que ocurre con contratos administrativos).

Además, se debe tener cuidado al establecer excepciones, dado que ello podría permitir que se relativice la fuerza obligatoria de los contratos generando menor certeza jurídica, lo que podría dar pie a que futuras crisis se utilicen como argumento para no cumplir con las obligaciones. En toda actividad económica hay riesgos, por lo que las partes no pueden desconocerlos una vez que estos ocurren, por muy lejanos que parezcan al momento de contratar (al respecto, resulta interesante la presentación de Bill Gates en 2015, donde pronosticó una crisis parecida al covid-19). Por ello es que resulta fundamental utilizar al contrato como mecanismo para asignar los distintos riesgos y determinar con claridad qué parte los asume.

¿Y qué pasará con los contratos de arrendamiento actuales? Debe analizarse primeramente si es que en ellos existe alguna disposición que pudiera referirse directa o indirectamente al tema. En su defecto, y al no estar resuelto de forma expresa este tema en el Código Civil, los jueces contarán con algo de discreción para resolver la controversia. Esto también variará dependiendo del método de solución de controversias acordado en el contrato, en especial en caso de haberse pactado arbitraje con un árbitro que falle en equidad o ex aequo et bono, el cual tendrá aún mayor discreción para resolver la disputa.

Otras soluciones consideran la buena fe con que deben ejecutarse los contratos, en virtud del artículo 1546 del Código Civil, aunque no parece razonable acudir a ella cada vez que nos encontramos sin una norma expresa que resuelva el tema. Es quizás por ello que en otras legislaciones, como la inglesa, con una tradición muy diferente a la nuestra en esta materia, importantes juristas como Michael Bridge cuestionan la utilidad de la buena fe, la que califica como una doctrina incierta y subjetiva6. Además, no resultará fácil acreditar la falta de buena fe del arrendador, pues no se debe olvidar que en los contratos muchas veces las partes tienen intereses antagónicos, por lo que el hecho de querer seguir cobrando el canon de arriendo no necesariamente implicará que el contrato no se está ejecutando de buena fe.

Lo cierto es que alguien tendrá que ceder, siendo necesario algo de flexibilidad. Una postura muy rígida del arrendador podría llevar a la insolvencia de su contraparte y ello, a fin de cuentas, serle más perjudicial, pues podría quedarse sin encontrar un nuevo arrendatario en el corto plazo por la crisis que se vive. Pero ello tampoco puede ser una salida fácil para el arrendatario, quien deberá también actuar de buena fe y hacer todo lo que esté a su alcance para mantenerse a flote.

* Francisco Hevia Vargas es asociado del estudio Infante Valenzuela Molina Abogados.

 
1 Véase la columna de Hernán Corral de El Mercurio Legal titulada "Un quiltro entre perros grandes: sobre los efectos del covid-19 en los contratos de arrendamiento de locales comerciales".
2 Boletín N° 13.474-07
3 Boletín N° 11.532-07
4 Boletín N° 13.367-07
5 Boletín N° 13.408-07
6 Bridge, Michael (2005) Doubting Good Faith. New Zealand Business Law Quarterly, 11. pp. 426-445
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