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Alcances de la reciente jurisprudencia sobre arrendamiento de locales comerciales

“...Parece claro que los conflictos entre arrendador y arrendatario asociados a las restricciones sanitarias deben ser resueltos teniendo en consideración que los riesgos derivados de la imposibilidad sobrevenida de goce de la cosa no imputable al arrendatario quedan de cargo del arrendador, sea ella total o parcial...”

Lunes, 22 de agosto de 2022 a las 12:13
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Lilian San Martín
No cabe duda de que la pandemia en curso trajo consigo, entre muchas otras cosas, una inusitada atención de los expertos por el contrato de arrendamiento. La preocupación más acuciante ha sido la suerte que corre la obligación del arrendatario de pagar la renta frente a la imposibilidad de ejercer su actividad comercial, desde la cual extrae el dinero para el pago, debido a las restricciones sanitarias. Eso justifica el interés de la doctrina por la reciente jurisprudencia de la Corte Suprema que se ha pronunciado sobre este punto. En este sentido, pueden verse los comentarios de la sentencia de 28 de julio de 2022 (Rol 85755-2021), en este mismo medio, de los profesores De la Maza y Corral, respectivamente.

En apretada síntesis, dicho fallo sostiene que corresponde aplicar el artículo 1932 C.C. En consecuencia, el arrendatario no está obligado a pagar las rentas por los meses en que no ha podido ejercer su actividad comercial en el inmueble arrendado, a raíz de las mencionadas restricciones. Esta solución fue reiterada en sentencia de 1 de agosto de 2022 ROL (499739-2021), donde el máximo tribunal, cabe destacar, casó de oficio una sentencia por la no aplicación del mencionado artículo, a pesar de que él no había sido incluido entre las normas legales cuya infracción se invocaba por el recurrente. En sustancia, la Corte reiteró íntegramente los argumentos de la sentencia anterior, dando algunos argumentos adicionales. Con esta sentencia y, especialmente, el hecho de que se haya recurrido a la casación de oficio, cabe sostener que se trata de una solución más bien afianzada y que, probablemente, será la que se adopte en los fallos que se dicten desde ahora en adelante.

Así las cosas, es del caso reflexionar acerca de los alcances y de los escenarios que se abren ante tal solución. Ese es el propósito de esta columna.

Como reconocen las sentencias citadas, la solución a los problemas generados por el Covid-19 pasa por considerar que el arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce tranquilo y pacífico de la cosa arrendada durante todo el tiempo que dure el contrato. Más específicamente, como he sostenido en otro lado, ese goce debe ser tranquilo, pacífico y útil, toda vez que la obligación principal (o única) del arrendador es justamente permitir al arrendatario el goce de la cosa según el uso convenido durante toda la duración del contrato1. De esta manera, el acto de autoridad que impide al arrendatario de local comercial el ejercicio de su actividad de comercio, constituye una perturbación del goce pacífico, tranquilo y útil, que pone al arrendador en incumplimiento de su obligación. Este incumplimiento está excusado en cuanto deriva de un caso fortuito o fuerza mayor y, por ende, no genera responsabilidad por los daños que ello comporte al arrendatario. Cuestión distinta es si esa excusa da al arrendador derecho para exigir el pago de la renta y, como reconoce la jurisprudencia que se comenta, la respuesta a esta interrogante es negativa, fundamentalmente por aplicación del adagio res perit locatoris, regla de distribución de riesgos subyacente al artículo 1932 C.C. y que sirve de fundamento a la sentencias de casación.

Si bien concuerdo plenamente con la solución a la que se arriba en estos casos, me parece que es necesario matizarla. En efecto, la lectura de los fallos pudiera llevar a entender que el artículo 1932 es una regla “todo o nada”, en circunstancias que ello no es así. Conforme a su tenor literal, es perfectamente posible que los tribunales concluyan que la renta no debe ser íntegramente pagada, sino que operen una reducción en su monto, a raíz de que el arrendatario sí ha permanecido en el goce de la cosa, pero este ha sido sensiblemente limitado. Por ejemplo, porque se le permitió continuar realizando su actividad comercial a través del sistema de entrega a domicilio o bien de retiro en el local, pero sin la posibilidad de atender público. Desde luego, esta solución implica que el tribunal tenga en consideración en qué se tradujeron exactamente las restricciones impuestas por la autoridad en el caso concreto y como ellas impactaron en la economía del contrato, de suerte que pueda establecer la cuantía de la reducción de la renta. Ahora bien, hay que considerar que todas esas cuestiones suponen una apreciación de los de los hechos de la causa, que solo puede ser realizada por los tribunales de la instancia, con lo cual la Corte Suprema difícilmente podrá pronunciarse en un sentido distinto al ‘todo o nada’ en una sentencia de reemplazo.

En esa misma línea, frente a la disyuntiva todo o nada, surgen en toda su magnitud el deber de colaboración y la carga de mitigación que pesan sobre las partes de un contrato, incluso cuando se es víctima de un incumplimiento culpable y, por ende, con mayor razón en este caso. En virtud de ellos, pareciera ser que la aplicación del artículo 1932 en estos casos propende más bien a la reducción que a la exclusión de la renta. A menos, claro está, que pueda sostenerse que el impedimento del goce ha sido absoluto e irremediable.

En otro orden de cosas, hay dos cuestiones que me parece deben ser tomadas en consideración. La primera es la suerte que corren los gastos comunes y otras expensas que usualmente quedan de cargo del arrendatario, pero que, formalmente al menos, no son parte de la renta. Estos pagos no fueron objeto de reflexiones especiales por las sentencias en comento, quedando entonces la pregunta respecto de si ellas quedan en el mismo estatus de inexigibilidad (total o parcial) de la renta o bien admiten una consideración por cuerdas separadas. Tratándose de partidas independientes de la renta, que pueden cumplir distintos fines, parece oportuno que ellas admitan una consideración por cuerda separada, conforme a la finalidad que su pago persigue y, conforme a éste análisis, se decida quién debe soportar, íntegra o parcialmente, el riesgo de su pago.

La segunda cuestión, dice relación con aquellos arrendatarios que, a pesar de no poder hacer el uso convenido de la cosa, continuaron pagando la renta de arrendamiento durante todo el tiempo que duraron las restricciones sanitarias. Si las sentencias analizadas llevan razón en que la aplicación del artículo 1932 no es más que consecuencia de la teoría de los riesgos, conforme al adagio res perit locatoris, el arrendador carecería de derecho al pago de la renta por el sólo hecho de haberse visto el arrendatario privado del goce de la cosa. En otras palabras, todo pago realizado durante el período de privación total o parcial de goce carecería de causa y, en tal sentido, generaría un enriquecimiento injusto para el arrendador que, en principio, el arrendatario tendría derecho a repetir. Respecto de esta posibilidad surgen, a su vez, varias cuestiones sobre las cuales es necesario abrir el debate doctrinario y que me limitaré a mencionar.

En primer lugar, si el hecho de haber continuado a pagar la renta puede mirarse como una renuncia al derecho concedido por el artículo 1932 C.C. o bien no, de suerte que el arrendatario tiene derecho a ejercer acciones para obtener la correspondiente restitución de lo pagado, ya sea a través de un reembolso efectivo o bien mediante su imputación a las rentas futuras. En esta línea, cabe preguntarse si puede establecerse una diferencia entre los arrendatarios que pagaron ‘bajo protesto’, como medida de mitigación de daños, para evitar el cobro de garantías, por ejemplo, y aquellos pagaron sin hacer reserva alguna de su derecho.

En segundo lugar, asumiendo que hay lugar a la restitución de las sumas pagadas, cabe preguntarse por cuál estatuto se regiría la restitución. Quedaría sometida a las reglas del cuasicontrato de pago de lo no debido, siendo por tanto requisito que el arrendatario haya pagado por error, y no ‘a sabiendas’. Lo que cerraría las puertas a quienes pagaron como medida de mitigación de daños. O bien quedaría sometida a la acción general de enriquecimiento sin causa fundada en el decaimiento de la causa de pago de la renta.

Finalmente, en otro orden de cosas, tomando en consideración que el arrendatario de local comercial obtiene el dinero para el pago de la renta precisamente de la explotación del inmueble, es decir, de su goce, lo que a su vez determina que el valor de la renta guarde relación con el potencial económico del local, es el caso cuestionarse acerca de aquellos casos en que las restricciones sanitarias no prohibieron el ejercicio de la actividad comercial, pero sí la regularon al punto que la hicieron ostensiblemente más gravosa y menos rentable. Estos casos, en que claramente se produjo una alteración en la economía del negocio, ¿deben resolverse también a la luz del artículo 1932 o bien debe recurrirse a otra solución, como sería, por ejemplo, la excesiva onerosidad invertida?

En suma, a esta altura, parece claro que los conflictos entre arrendador y arrendatario asociados a las restricciones sanitarias deben ser resueltos teniendo en consideración que los riesgos derivados de la imposibilidad sobrevenida de goce de la cosa no imputable al arrendatario quedan de cargo del arrendador, sea ella total o parcial. Lo cual autoriza que los casos en que las restricciones sanitarias prohibieron el ejercicio de la respectiva actividad comercial sean resueltos a la luz del artículo 1932 C.C. Dicho eso, surge una serie de interrogantes respecto de los alcances de esta solución, los que deberán ser abordados en lo sucesivo.

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1 “El contrato de arrendamiento de locales comerciales frente al Covid-19”, en Erika Isler Soto y María Elisa Morales Ortiz (editoras) Retos del derecho privado en un contexto de crisis, Tirant lo Blanch, 2020, pp. 137-177.


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