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Covid-19 y arrendamiento de locales comerciales

"...La Corte Suprema acierta en el primer caso al confirmar la sentencia de primera instancia que da por terminado el arrendamiento y que ordena pagar las rentas de los meses que no estaban cubiertos por las cuarentenas decretadas por resolución administrativa, más las multas moratorias. También acierta en el segundo caso al ordenar que no se paguen las rentas en el período de abril a agosto de 2020..."

Miércoles, 10 de agosto de 2022 a las 17:00
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Hernán Corral
Han comenzado ya a aparecer fallos en que la Corte Suprema debe abordar el impacto de las medidas de la autoridad con motivo de la pandemia del covid-19 en los contratos. Así ha sucedido con la sentencia de la primera sala de la Corte, integrada por los ministros Guillermo Silva, Arturo Prado, Mauricio Silva, Mario Gómez (s), y el abogado integrante Diego Munita, que fuera redactada por el ministro suplente Mario Gómez, y que acoge un recurso de casación en el fondo y dicta sentencia de reemplazo (28 de julio de 2022, rol Nº 85.755-2021).

Los hechos del caso son los siguientes: doña Stephanie Leigh Pacciarini dio en arrendamiento una oficina de su propiedad a la Sociedad Roma Chile SpA, representada por Cristián Donoso Labra. El contrato tiene fecha de diciembre de 2017, se otorgó por instrumento privado firmado ante notario y se pactó una renta mensual de $646.000, reajustable cada seis meses según IPC. La arrendadora demanda a la sociedad arrendataria de terminación por no pago de las rentas ya que se encuentra en mora de las mismas, desde el mes de marzo del año 2020, adeudando un total de$ 9.855.748 por concepto de rentas impagas y multas de 0,5% por cada día de atraso, sin considerar reajustes e intereses. En subsidio demanda de desahucio por no pago de las rentas.

En la audiencia la demandada contesta señalando que es efectivo que se firmó el contrato y que en ese momento se pagó el mes de garantía y el primer mes, pero que en marzo de 2020, producto de la pandemia producida por el denominado covid-19, el inmueble arrendado se vio afectado por medidas decretadas por la autoridad sanitaria, en términos tales que su representada se vio imposibilitada de hacer uso del inmueble para el fin que fue arrendado, esto es, como oficina, desde el 26 de marzo de 2020 hasta el 17 de agosto de 2020, y con posterioridad a este período solo pudo hacer un uso parcial, atendidas las restricciones decretadas por la autoridad sanitaria. En atención a lo anterior deduce la excepción de contrato no cumplido sobre la base del art. 1924 del Código Civil. En subsidio alega que no estaba incurso en mora, por lo que no procede la cláusula penal moratoria, y en subsidio de esto alega que la pena debe ser reducida por enorme.

Además, presenta reconvención de término de contrato por incumplimiento grave de las obligaciones, en específico de la obligación de mantener la cosa arrendada en el estado de servir para el fina que ha sido arrendada, y a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de dicha cosa arrendada. En subsidio pide que se rebaje la renta a un 80% en el período que va de marzo a agosto de 2020, y a un 50% en el período restante.

El 16º Juzgado Civil de Santiago acoge la excepción de contrato no cumplido fundado en los arts. 1932 y 1937 del Código Civil y exime del pago de las rentas por todo el período en que la sociedad arrendataria estuvo imposibilitada de usar la oficina arrendada, es decir, entre los meses de abril y agosto de 2020, ambos inclusive. Pero ordena que sí debe pagar la renta de marzo, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020, y enero, febrero del año 2021, más las que se devenguen hasta la restitución. Se acoge la demanda de terminación por falta de pago de las rentas y se dispone que deberán pagarse con la multa moratoria, pero que, al no saberse a cuánto asciende el monto, dispone que en la liquidación de la pena moratoria deberá reducirse conforme al art. 1544 del Código Civil.

Apelada la sentencia la Corte de Apelaciones de Santiago (Primera Sala, 13 de mayo de 2021, rol Nº 2.728-2021) entiende que no cabe la defensa de contrato no cumplido, ya que “atendida la naturaleza de la relación jurídica proveniente del contrato de arrendamiento, en la especie, no tiene cabida la excepción establecida en el artículo 1.552 del Código Civil, que refiere que en los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora, dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple por su parte o se allana a su cumplimiento, pues, en primer lugar, para que ello se produjera se habría requerido existencia entre las partes [de] una relación sinalagmática obligatoria, en el que la parte contratante en contra de la cual se opone la excepción, efectivamente es deudora de una prestación emanada de esta relación personal y al mismo tiempo, como consecuencia jurídica de la misma, acreedora de una contraprestación no efectuada aún por la otra parte, lo que en la especie sin duda no sucede” (cons. 2º). Se agrega que la orden de autoridad se dio cuando la arrendataria ya estaba en mora de la renta del mes de marzo y por ello no se libera de su responsabilidad contractual. Se revoca la sentencia y se ordena que se paguen todas las rentas adeudadas y se restituya el inmueble. La sentencia se dicta con el voto en contra del ministro Jorge Zepeda Arancibia, que estimó que ante un vacío de la ley debiera aplicarse la equidad natural y el espíritu general de la legislación para determinar que se aplica aquí la imprevisión ante circunstancias extraordinarias.

La sociedad demandada recurre ante la Corte Suprema de casación en la forma y en el fondo. La Primera Sala de la Corte rechaza casar en la forma, pero acoge la casación en el fondo.

La sentencia de casación señala que “previo a cualquier referencia relativa a lo sustantivo del recurso, es conveniente reconocer que a partir del momento en que las autoridades gubernamentales decidieron tomar medidas para afrontar la pandemia del coronavirus covid-19, concretamente ordenando el aislamiento preventivo obligatorio, la restricción de la libre circulación, reunión y desarrollo de actividades económicas, ha tenido por consecuencia una alteración en la actividad económica y social del país. Una de esas consecuencias es la limitación, legal o de facto, para el desarrollo de actividades comerciales declaradas no esenciales por el Gobierno. A raíz de estos impactos negativos han surgido múltiples interrogantes jurídicos, sobre todo encaminados a tratar de buscar respuestas para los contratos civiles y mercantiles en ejecución, en los cuales los deudores, a causa de estas restricciones, enfrentan dificultades para cumplir sus obligaciones, dado que se han visto impedidos de desarrollar sus particulares giros comerciales y consiguiente merma de ingresos con los cuales dar solución a aquéllas, como sucedió con los arrendatarios de oficinas o locales comerciales, de giros no esenciales” (cons. 9º).

Se citan los múltiples trabajos que se han escrito al respecto por los profesores Momberg, Tapia, Vidal, De la Maza, Alcalde Silva. También el autor de esta columna es citado por su opinión de que debe aplicarse directamente la norma del art. 1932 del Código Civil.

Se establecen las principales obligaciones del arrendador y del arrendatario. Las del arrendador son entregar la cosa y conservarla para el fin para el cual fue arrendada (art. 1924 Nº 2 CC). Luego la sentencia profundiza en la exégesis del art. 1932 del Código Civil y reproduce su texto.

La Corte señala que el art. 1932 debe entenderse como ceñido a la imposibilidad de usar la cosa, “si bien parte de la doctrina sostiene que el artículo 1932 del Código Civil versa sobre un problema relativo a la materialidad de la cosa arrendada, como es el mal estado o calidad de la misma afecte el goce que de ella tiene derecho a hacer el arrendatario, de lo que seguiría que la regla no está pensando en supuestos donde son ciertos hechos externos al contrato los que impiden el funcionamiento del giro comercial del arrendatario v. gr. las medidas sanitarias derivadas de la pandemia de covid-19, una lectura de la norma acorde a la idea que en ella subyace —obligación de garantía que va envuelta en todos los contratos onerosos, destinada a asegurar que la cosa entregada o transferida sirva para el uso para el cual fue adquirida o recibida, según el caso— conlleva a entender que las hipótesis contempladas en la norma en comento —mal estado de la cosa o la calidad de esta— deben comprenderse en función del objetivo esencial, cual es que impidan que la cosa sirva para el objeto para el cual fue destinada, cualquiera sea el motivo o circunstancia que lo produzca, permitiendo extender su alcance a hechos externos. Más aún, si se está al significado del término, en cuanto la calidad se refiere a la propiedad o conjunto de propiedades, esto es, a las condiciones que hacen apta una cosa para una determinada función” (cons. 16º).

Señala la Corte que hay doctrina (Orrego, De La Maza y Ulloa y se cita al autor de esta columna) que la calidad debe entenderse como disconformidad no solo material sino jurídica. Se concluye que “la limitación para el desarrollo de ciertas actividades comerciales, de esparcimiento, productivos y de construcción o prohibición de estas, dispuesta por la autoridad administrativa destinada a mitigar o impedir los contagios por covid-19,configura una anomalía de la cosa, de tipo jurídica, que integra el supuesto de hecho referido a la calidad de la cosa arrendada reglado por el artículo 1932 del Código Civil” (cons. 19º). La Corte señala que en estos casos debe aplicarse la doctrina del riesgo que lo impone al propietario y arrendador (cons. 20º). Se cita a los profesores Alcalde Silva, Vidal y De la Maza, para sostener que no tratándose de un impedimento definitivo lo que corresponde es la suspensión de la obligación de pagar la renta, lo que va en línea con lo que se dispone en el inciso 2º del art. 1932 de que el juez pueda ordenar la liberación parcial de las rentas.

Concluye la Corte señalando que “de este modo y de acuerdo al tenor de la controversia, fluye que el inmueble arrendado no reunió las condiciones necesarias que le permitiera ser destinado a oficina —que es el uso para el cual la arrendataria celebró el contrato— desde el 26 de marzo de 2020 hasta el 17 de agosto de 2020 por disponerlo así la autoridad sanitaria, defecto de carácter jurídico en la cosa arrendada que imposibilitó temporalmente su uso, de manera que de conformidad al artículo 1932 del Código Civil, el arrendatario tuvo derecho o pudo liberarse de pagar la renta por el tiempo que estuvo vigente la indicada prohibición” (cons. 21º).

De esta manera, la Corte acoge el recurso de casación en el fondo por infracción del art. 1932 del Código Civil, y en la sentencia de reemplazo confirma la sentencia de primera instancia.

En una segunda sentencia la misma Primera Sala de la Corte Suprema (1º de agosto de 2022, rol Nº 48739-2021) casa también por infracción del art. 1932 del Código Civil la sentencia que acogió la demanda de la sociedad Inversiones Dos Aguas Limitada, como arrendadora, en contra de Ilop S.A. como arrendataria, para terminar dos contratos celebrados el 2009, uno de un local comercial en Santiago y otro en Viña del Mar (sector Reñaca). La arrendadora demanda la terminación por no pago de las rentas y pide que la arrendataria pague las rentas adeudadas más la pena moratoria. En la contestación la demandada aduce que no pudo usar los locales comerciales por las cuarentenas decretadas por la pandemia y señala que el local arrendado de Reñaca fue restituido en octubre de 2020.

La sentencia de primera instancia condenó al pago de las rentas del local de Reñaca hasta su terminación natural en febrero de 2021. La Corte de Apelaciones acogió la apelación, pero solo para determinar que no procedía el pago de las rentas por el local de Reñaca con posterioridad a su restitución. La Corte Suprema casa de oficio, aunque con el voto en contra del ministro suplente Muñoz Pardo, por infracción del art. 1932 del Código Civil, con los mismos razonamientos de la sentencia anterior. En la sentencia de reemplazo se acoge la demanda de terminación por no pago de las rentas, pero se exime a la arrendataria de pagar las rentas del período que va de marzo a agosto de 2021, obviamente sin multas ni intereses.

Nos parece correcto que en ambos casos se haya aplicado el art. 1932 del Código Civil, que dispone en su primer inciso que “el arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario". Se agrega en el inciso segundo que “si el impedimento para el goce de la cosa esparcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta”.

Es claro que la calidad jurídica del inmueble impidió a la arrendataria el uso para que ha sido arrendada, sin que interese si el arrendador tuvo o no culpa en ese impedimento sobreviniente. Por otro lado, si el impedimento es parcial (temporal) bien pueden los tribunales reducir el precio o renta, disponiendo que se libere del pago de las rentas durante todo el tiempo en que estuvo prohibido el uso de la oficina.

Por otro lado, tiene razón la Corte de Apelaciones, en el primer caso, al rechazar la excepción de contrato no cumplido, ya que esta excepción requiere que la arrendadora se encuentre en incumplimiento de su obligación y, a nuestro parecer, ese incumplimiento no puede ser neutro u meramente objetivo, sino que requiere que sea imputable a título de dolo o culpa, pero yerra al no aplicar el art. 1932 del Código Civil.

En el primer caso es curioso que no se hayan aplicado los criterios de la cláusula penal enorme y que se disponga que en la liquidación se aplicará el límite del art. 1544 del Código Civil. Suponemos que se aplicará el criterio del inciso tercero relativo a los intereses moratorios en el mutuo.

La Corte Suprema acierta en el primer caso al confirmar la sentencia de primera instancia que da por terminado el arrendamiento y que ordena pagar las rentas de los meses que no estaban cubiertos por las cuarentenas decretadas por resolución administrativa, más las multas moratorias. También acierta en el segundo caso al ordenar que no se paguen las rentas en el período de abril a agosto de 2020.

No obstante, en ambos casos al parecer no se tiene en cuenta que las restricciones siguieron después de agosto de 2020 y que los arrendatarios no pudieron hacer uso de los locales arrendados tal como habían pensado. Quizás porque ello solo fue alegado, pero no probado.

Una solución más sencilla, aunque jurídicamente incorrecta, ya que se trata de dinero y no puede haber imposibilidad de una obligación de pagar la renta, la dio la Corte de Apelaciones de Santiago al rechazar el pago de las rentas: “Que, en cuanto a la fuerza mayor o caso fortuito esgrimida también como defensa, habrá de consignarse que nos encontramos frente a una situación compleja, en que por un acto de autoridad motivado por la pandemia, se impide, por un tiempo, darle al inmueble dado en arrendamiento el uso comercial garantizado en el contrato. Frente a dicha situación, es claro que se configuran en la especie los requisitos de la fuerza mayor, desde que el impedimento está constituido por la imposibilidad de usar la cosa arrendada para su fin natural o convencional, a causa de la fuerza mayor, constituida por la prohibición decretada por la autoridad” (cons. 7º).

Prosigue la sentencia diciendo que “ante dicho escenario fáctico, no queda más que acoger la alegación de la demandada, quien se vio impedida de usar el local arrendado para el fin pretendido, por lo que no corresponde imponerle el pago de las rentas insolutas y gastos que se cobran en la demanda” (23 de abril de 2021, rol Nº 1925-2021). La Corte Suprema rechaza el recurso de casación en el fondo por no haberse denunciado infracción al art. 45 (2 de agosto de 2022, rol Nº 63.185-2021).

La verdad es que en las tres sentencias, dos que lo dicen expresamente y una tercera que lo acoge implícitamente, se está aplicando la regla del art. 1932 del Código Civil.

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