EL MERCURIO. COM
Versión para imprimir El Mercurio.com

Santiago de Chile. Mié 17/08/2022

12:26
Atención a suscriptores

Santiago:   Mín. 5°C   |   Máx. 20°C   |   Actual 13°C

Incumplimiento, caso fortuito y remedios

“...La Corte Suprema —dando acabada cuenta de su conocimiento sobre la reciente doctrina sobre el tema— consideró que la cuestión sobre la que se le solicitaba pronunciarse refería al artículo 1932. Entendió que el mal estado o calidad de la cosa que impide hacer uso de ella puede, no solo, deberse a cuestiones materiales, sino también jurídicas...”

Miércoles, 03 de agosto de 2022 a las 13:10
  • Facebook
  • Twitter
Enviar
Imprimir
agrandar letra
achicar letra
Iñigo de la Maza
Por alguna razón, los profesores y profesoras de derecho civil suelen no prestar suficiente atención al contrato de arrendamiento de cosas en sus clases. Si lo hicieran, al corto andar descubrirían que su adecuada comprensión agudiza nuestra percepción respecto de ciertas áreas del derecho de contratos que el estudio de la compraventa del Títuo XXIII del Libro IV del Código Civil tiende a ensombrecer.

Una de esas áreas, cuya importancia resulta difícil de exagerar, se refiere a la relación que es posible trazar entre el incumplimiento contractual, el caso fortuito y los remedios.

Con respecto al incumplimiento, ante todo, debemos despejar la idea de culpa. Se puede incumplir un contrato, aun cuando no sea posible reprochar nada al deudor. Cuestión distinta, es que, para el ejercicio de ciertos remedios no basta el mero incumplimiento (por ejemplo, tratándose de la resolución, debe ser grave y, si lo que se solicita es la suspensión, es necesaria proporcionalidad entre las obligaciones incumplidas). De esta manera, el arrendador puede incumplir, aunque nada se le pueda reprochar.

Puede incumplir, aun cuando el obstáculo que le impidió ejecutar su prestación sea un caso fortuito. Únicamente una desafortunada incomprensión de las reglas excepcionales de la pérdida de la cosa debida ha llevado a pensar que el caso fortuito extingue la obligación de una parte y mantiene la de la otra o extingue ambas.

La regulación que prodiga el Título XXVI del Libro IV del Código Civil al contrato de arrendamiento muestra que no es así. El caso fortuito que impide al arrendador cumplir con sus obligaciones no las extingue, determina su incumplimiento. Frente a dicho incumplimiento, el arrendatario dispone de remedios. No, desde luego, de la ejecución específica (no se puede), ni de la indemnización de perjuicios (no hay nada que reprochar al arrendador). Pero, si cuenta con la resolución si el incumplimiento es grave, con la suspensión de su propia prestación o con la adecuación del precio.

Presentadas las cosas de esta manera adolecen de una aridez que las torna difíciles de digerir; afortunadamente, una sentencia de la Primera Sala de la Corte Suprema de 28 de julio de 2022 (rol 85.755-2021) contribuye a presentarlas con mayor amabilidad.

El demandante indica que la renta no se le pagó por un período de tiempo y solicita la terminación del contrato y el pago de las rentas adeudadas. El demandado señala que se vio impedido de utilizar el inmueble en los términos en que lo garantizaba el contrato por decisiones de la Autoridad relativas al covid-19. Añade que, según lo dispuesto en el artículo 1932 CC, el arrendador habría incumplido con una de sus obligaciones y que, según el artículo 1552 esta situación lo eximiría de la obligación de pagar la renta en los términos en que se le exige. El tribunal de instancia simpatizó con el demandado, la Corte de Apelaciones, no.

Por su parte, la Corte Suprema dando acabada cuenta de su conocimiento sobre la reciente doctrina sobre el tema consideró que la cuestión sobre la que se le solicitaba pronunciarse refería al artículo 1932. Entendió que el mal estado o calidad de la cosa que impide hacer uso de ella puede, no solo, deberse a cuestiones materiales, sino también jurídicas. Añadió que las limitaciones administrativas impedían jurídicamente hacer uso de la cosa; en otras apalabras, que tornaban la cosa jurídicamente defectuosa para el uso garantizado por el contrato de arrendamiento. Consideró que este riesgo sobrevenido no puede administrarse con cargo a la infame regla del artículo 1550, sino a las del incumplimiento contractual en virtud del artículo 1932 y que, de esa manera frente a un incumplimiento contractual, el arrendatario no estaba obligado a pagar la rentas por el periodo en que, por causas ajenas e irresistibles, se vio impedido de usar la cosa.

Una columna no es el lugar para abundar sobre todo esto, pero algo sí que se puede agregar.

Por razones evidentes, yo simpatizo con la sentencia. En mi opinión, a través de ella, la Primera Sala de la Corte Suprema avanza hacia una mejor versión del derecho de contratos, y lo hace de una manera virtuosa.

Una crítica justa consiste en la acusación de procurar una solución que se aproxime a un mejor derecho de contratos, con desaprensión de la letra del Código Civil. Pero no es eso lo que se hace a través de esta sentencia; la Primera Sala interpreta de una manera perfectamente plausible las normas del Código, logrando, en mi opinión al menos, su mejor sentido y, además, con fidelidad a una línea jurisprudencial ya establecida respecto del artículo 1932.


EL MERCURIO.COM
Términos y condiciones de la Información © 2002 El Mercurio Online
El Mercurio

"...La Corte Suprema acierta en el primer caso al confirmar la sentencia de primera instancia que da por terminado el arrendamiento y que ordena pagar las rentas de los meses que no estaban cubiertos por las cuarentenas decretadas por resolución administrativa, más las multas moratorias. También acierta en el segundo caso al ordenar que no se paguen las rentas en el período de abril a agosto de 2020..."

El Mercurio

“...La Corte Suprema —dando acabada cuenta de su conocimiento sobre la reciente doctrina sobre el tema— consideró que la cuestión sobre la que se le solicitaba pronunciarse refería al artículo 1932. Entendió que el mal estado o calidad de la cosa que impide hacer uso de ella puede, no solo, deberse a cuestiones materiales, sino también jurídicas...”

El Mercurio

"...La primera (...) es lo que su título denomina 'medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles', si bien ella comporta en realidad un supuesto de anticipación de la condena, pues no se busca asegurar el resultado de la acción (art. 290 CPC) sino conceder provisionalmente la tutela que el arrendador está solicitando al tribunal. De ahí que la suerte de esa restitución dependa de si la sentencia es o no favorable al arrendador..."

Ver más

Comentarios Recientes

Más Comentados

Ranking de Comentadores