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Una sentencia sobre caso fortuito

"...En mi opinión, al menos, la sentencia se encuentra bien inspirada porque el arrendatario no debe pagar la renta en casos como este. El punto, sin embargo, es ¿por qué no debe pagarla? La respuesta es porque no puede utilizar la cosa para el fin que la arrendó, no porque haya sufrido un caso fortuito que le impida cumplir con su obligación..."

Lunes, 26 de julio de 2021 a las 11:03
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Iñigo de la Maza
Una reciente sentencia de la Corte de Apelaciones (cuyo conocimiento debo a la gentileza del profesor Raúl San Martín), de 23 de abril de 2021 (rol 1925-2021), resuelve un caso de arrendamiento comercial; de aquellos que, cabría suponer, nos ha infestado la pandemia.

Se trata de una demanda del arrendador por no pago de rentas. La sentencia de primer grado dispuso acoger la excepción de contrato no cumplido del arrendatario, que alegó no haber podido utilizar el local; por otra parte, desestimó su excepción de caso fortuito.

Conociendo del recurso de apelación, la corte tuvo por establecido que el local comercial se encontraba en una galería que se mantuvo cerrada entre el 6 de marzo y el 1 de septiembre por disposición de la administración, en virtud del Estado de Excepción Constitucional.

Estimó la corte que no se había logrado acreditar un incumplimiento de parte del arrendador, pues el hecho de que no se hubiera podido utilizar la propiedad para el fin arrendado no se había debido a una acción u omisión de este.

Por lo que toca a la fuerza mayor, la corte entendió que el uso comercial se encontraba garantizado por el contrato y que dicho uso había sido imposible a causa de una fuerza mayor, constituida por la prohibición decretada por la autoridad. En virtud de esta razón, acogió la excepción de caso fortuito incoada por la demandada. La decisión merece algún comentario. En esa empresa conviene comenzar advirtiendo que, funcionalmente, el caso fortuito corresponde a una defensa del deudor frente a una demanda de cumplimiento, de indemnización de perjuicios, o ambas. Lo segundo que debe considerarse —y, probablemente, los ejemplos del artículo 45 del Código Civil puedan inducir a algún error al respecto— es que el caso fortuito no ha de considerarse en abstracto, sino en consideración a la obligación incumplida. Es su cumplimiento el que tiene que haber sido obstaculizado por el evento.

A continuación, convendrá recordar que, presentadas las cosas de manera estilizada, la obligación del arrendador consiste en entregar y mantener la cosa para el fin que garantiza el contrato y la del arrendatario, en pagar la renta. Por supuesto no es todo, pero para este caso resulta suficiente esta descripción.

Pues bien, habrá que notar que la obligación que, en este caso, impide cumplir el caso fortuito es la del arrendador. El acto de autoridad no obstaculiza de ninguna manera la posibilidad de seguir pagando la renta; lo que, en cambio, impide es que se utilice el inmueble para el fin garantizado por el contrato.

De esta manera, la sentencia de la corte se encuentra bien inspirada, pero adolece de alguna deficiencia técnica, pues acoge la defensa de caso fortuito de una parte —el arrendatario— que, perfectamente, puede cumplir con su obligación.

En mi opinión, al menos, se encuentra bien inspirada porque el arrendatario no debe pagar la renta en casos como este.

El punto, sin embargo, es ¿por qué no debe pagarla? La respuesta es porque no puede utilizar la cosa para el fin que la arrendó, no porque haya sufrido un caso fortuito que le impida cumplir con su obligación.

Ahora bien, ¿a través de qué dispositivo debe canalizar su pretensión el arrendatario? Una vez más, en mi opinión al menos, a través de una excepción de contrato no cumplido. De manera que en esto también merece algún comentario la sentencia.

Indica la corte que no habría incumplimiento del arrendador porque no hay una acción u omisión de él. Es correcto que no existe una acción u omisión del arrendador, pero esa circunstancia es útil para determinar si existe imputabilidad subjetiva (dolo o culpa), no, en cambio, si existió incumplimiento.

Probablemente esta conclusión no sea fácil de digerir al primer bocado, pero su sabor se suaviza si se considera la situación de los vicios redhibitorios en el arrendamiento. El artículo 1933 dispone que si el vicio ha tenido una causa anterior al contrato —nótese que el vicio es una situación de hecho, que no requiere ni culpa ni dolo—, el arrendador debe indemnizar el daño emergente. ¿Cómo podría el arrendatario disponer del remedio indemnizatorio si no ha existido un incumplimiento del arrendador?

Y es que, por regla generalísima (la infame teoría de los riesgos, tratándose de obligaciones de dar una especie o cuerpo cierto es la excepción), el incumplimiento es un fenómeno objetivo. De esta manera, resulta perfectamente correcto afirmar que el arrendador incumplió su obligación por caso fortuito. Lo que sucede es que, precisamente, porque fue caso fortuito hay ciertos remedios de los que no dispone el arrendatario: el cumplimiento específico y la indemnización de perjuicios. Sin embargo, en la medida en que cumpla con sus requisitos, si que dispone de otros que aspiran a evitar que deba pagar por algo que no puede utilizar, a saber, la resolución, la excepción de contrato no cumplido y la adecuación del precio.

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"...En los contratos unilaterales y gratuitos el deudor debe emplear la máxima diligencia, pues responde hasta de la culpa levísima. Este será también el límite del caso fortuito o fuerza mayor que le impida el cumplimiento. Así se explica que en el fallo se aluda al 'mayor cuidado', como aquel exigible al demandado en el cuidado de la cosa..."

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"...Estas consideraciones sirven para mostrar que su configuración y problemas restan de ser sencillos (...) El avance de los juicios derivados de los conflictos que ha traído consigo la pandemia de covid-19 deparará también desafíos sobre la comprensión del amplio campo de los riesgos contractuales, donde la discusión requiere ser profundizada y complejizada según las distintas aristas comprometidas..."

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