Por ello, algunos analistas bursátiles prevén que las acciones de MallPlaza
MALLPLAZA : +0,94, Cencosud Shopping
CENCOSHOPP : +0,57 y Parque Arauco
PARAUCO : +0,75 podrían seguirán quedando rezagadas, incluso más allá de la pandemia. Esto se suma a la inquietud por mayores medidas restrictivas ante la evolución al alza de los contagios por covid-19.
“Los riesgos en el corto plazo para el sector están relacionados a mayores restricciones producto de una segunda ola en Chile, Perú y/o Colombia, lo que también podría producir una mayor vacancia producto de la fuga de locatarios”, dice Paulina Vargas, analista en Bice Inversiones.
La estratega sostiene que en la corredora se mantienen neutrales con el sector, dado que el poder de negociación que tenían los centros comerciales se encontraría afectado, lo que sería un factor negativo para estas empresas a mediano y largo plazo. “Ahora creemos se vería más mermado en orden de mantener sus niveles de ocupación y relaciones de largo plazo con los locatarios”.
Camila Cousiño, analista en Bci Corredor de Bolsa, afirma que en la corredora poseen expectativas poco alentadoras para estos operadores de centros comerciales en el año. “Nuestras perspectivas de 2021 consideran débiles Same Store Sales (SSS), aunque con un impacto positivo durante los primeros meses del año producto del primer y segundo retiro de los fondos de pensiones. Mientras que Same Store Rent (SSR) se mantendrían en niveles menores a lo alcanzado en 2019, debido a que estimamos descuentos en el cobro de los arriendos que se mantendrían durante una parte de 2021”, apunta.
Cousiño, además, afirma que el sector inmobiliario comercial también será “fuertemente impactado por las medidas tomadas frente a la pandemia” y los cambios que está viviendo el retail. “Estimamos un margen Ebitda 2021 de 60,5% para Parque Arauco, 70,5% para Mall Plaza y 80,1% para Cencosud Shopping. De esta manera, consideramos que no existen drivers relevantes en el corto plazo para las compañías del sector y estimamos una recuperación hacia la segunda mitad del año, donde se espera que una parte importante de la población se encuentre vacunada”, dice.
En Renta4 excluyeron hace unos días al título de Parque Arauco de sus carteras recomendadas, dado que ven al sector muy impactado por la incertidumbre sobre el establecimiento de nuevas medidas restrictivas para contener los contagios. Guillermo Araya, gerente de Estudios en la firma, asegura que las restricciones horarias también influyen en la mirada negativa del sector.
“Tener un toque de queda permanente a las 22 horas implica que las tiendas tengan que cerrar más temprano. Mientras continúen trabajando con un horario y aforo restringido van a seguir afectadas”, señala Araya.
HAY OPTIMISTAS
No todos coinciden con este oscuro panorama para los malls. En Inversiones Security apuestan por el sector en 2021. “Vemos atractivos espacios de valorización en el segmento de centros comerciales, donde las medidas de los operadores han permitido mantener en niveles saludables los costos de ocupación, lo que permitiría atenuar renegociaciones de contratos”, señala la firma en su informe de carteras accionarias.
"Los costos de ocupación de los arrendatarios en Chile bajaron hasta 7,7% al tercer trimestre de 2020, mejorando frente al 9,2% en segundo trimestre, impulsados por los retiros de fondos de pensiones junto con los descuentos y facilidades de pago realizadas por la compañía, lo que atenuaría las presiones en renegociaciones de contratos en el corto plazo", apunta Security. "Por otro lado, valoramos la cobertura de la compañía sobre las cuentas por cobrar (62%), a la vez que vemos una mejora en las perspectivas hacia 2021. Con todo, existirían amplios espacios de valorización”.
“Si bien vemos algunos riesgos en términos de renegociaciones de contratos, esperamos que los operadores continúen disminuyendo gradualmente los descuentos ofrecidos a los arrendatarios en la medida que la situación sanitaria mejore, lo que impulsaría sus resultados considerablemente a partir del segundo trimestre”, explica Nicolás Libuy, analista de inversiones en Security.
APUESTAS DE LAS FIRMAS
Pese a la mirada negativa para el sector, las corredoras poseen distintas apuestas sobre el atractivo que ofrecen las firmas a mediano y largo plazo.
“Luego de un fuerte desempeño inferior al índice IPSA durante los últimos 12 meses, creemos que es cuestión de tiempo que los Centros Comerciales comiencen a ofrecer un punto de entrada muy atractivo, considerando la fuerte recuperación de ganancias esperada en 2021, junto con múltiplos de descuento bajo una normalización de ganancias en 2022, y un atractivo diferencial entre las tasas de capitalización y las tasas locales de riesgo libre en comparación con sus pares regionales”, enfatizan en Bice Inversiones.
Por ello, en la firma resaltan que sus fichas están puestas en las acciones de MallPlaza, ante un mejor panorama para la compañía en el largo plazo. “En general desde el punto de vista de valorizaciones, las tres compañías se encuentran con múltiplos similares y cercano a su historia. Sin embargo, ahora tenemos una preferencia relativa por Mallplaza pensando más en el largo plazo, donde nos gusta el mix de locatarios que presenta, además de un crecimiento esperado mayor para el mediano plazo producto de los proyectos que tiene en carpeta junto a los nuevos malls que recientemente comenzaron su operación”, explica Paulina Vargas, analista de la corredora.
En Inversiones Security, por su parte, se inclinan hacia los papeles de Cencosud Shopping, dejándolo entre sus preferencias de su cartera accionaria. Si bien esperan que los resultados de la filial del holding controlado por Horst Paulmann sigan presionados por los descuentos en los cobros de arriendo, proyectan una mejora en sus márgenes en relación a los primeros trimestres de 2020.
“Nuestro aumento en la exposición a la compañía es producto de que por un lado vemos valorizaciones atractivas en la medida que el escenario político local se mantenga ordenado junto a creemos que el espacio en otros sectores se ha ido apretando”, añade Nicolás Libuy.
En cambio, Guillermo Araya, de Renta4, cree que las acciones de centros comerciales seguirán rezagadas en relación al rally del IPSA, siendo Parque Arauco la más afectada.
“La que ha estado más afectada ha sido Parque Arauco, porque Cencoshopp, que tiene parte de su superficie que pudo mantener operando asociada a supermercados, y MallPlaza, son sustantivamente más fuertes en superficie arrendable. Parque Arauco tiene solo tiendas por departamento, no tiene superficie arrendable a tiendas esenciales y por eso es más fuerte el impacto a esta firma”, sostiene Araya. No obstante, recalca que esta desventaja de Parque Arauco podría implicar un mayor upside de recuperación en un escenario de mejora en los contagios y sin nuevos confinamientos.
