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Recomendaciones para enfrentar el reavalúo fiscal de bienes agrícolas

Durante 2016 el Servicio de Impuestos Internos llevará a cabo el reavalúo de las propiedades agrícolas, proceso que constituye la base sobre la cual se cobrará el impuesto territorial o contribuciones a los bienes raíces. A continuación el especialista en derecho tributario de Araya & Cía, Mauricio Calvo, ahonda en los alcances de este proceso y entrega recomendaciones prácticas para realizarlo de la mejor forma posible.

Lunes, 14 de marzo de 2016 a las 8:30
Mauricio Calvo
Mauricio Calvo

Este año el Servicio de Impuestos Internos efectúa un reavalúo de las propiedades agrícolas, proceso de carácter periódico, que debiera realizarse cada cinco años. A fines de 2015, esta institución emitió la Resolución 118, que fija las definiciones técnicas, clasificación de terrenos y construcciones, tablas de precios y valores unitarios de terrenos aplicables para todo el país.

Es necesario considerar que el valor promedio de los predios aumentó en más de un 10%, por lo que fue necesario utilizar la facultad del artículo 3º de la Ley de Impuesto Territorial y dictar el Decreto Supremo Nº 1 de 4 de enero de 2016, a través de la cual se bajó la tasa de impuesto al 0,806%.

Los nuevos valores de avalúo se notifican a los propietarios a través de la exhibición de roles en las municipalidades en que se encuentran ubicados los predios, enviándose también una carta informativa a los predios que han aumentado su valor y a aquellos que quedan exentos de impuestos.

El avalúo fiscal de una propiedad depende de dos factores principales: el valor del terreno y el valor de las construcciones. Para estos efectos, el Servicio de Impuestos Internos clasifica terrenos y construcciones en diversas categorías, a las cuales se les asigna valores distintos, reconociéndose ciertos factores de corrección como, por ejemplo, la ubicación dentro de la comuna y antigüedad de la construcción.

Valor del terreno: En el caso del valor del terrero de la propiedad, para establecer su valor se consideran los siguientes elementos:

a-Las clases de suelo que constituyen el predio y su superficie; asignándoseles un valor por hectárea según las tablas definidas por el Servicio de Impuestos Internos.

Mauricio Calvo:
"El valor de las construcciones se determina sobre la base de criterios como el tipo de construcciones; materiales con los que se ejecutaron; calidad de las mismas, considerando el diseño y nivel de terminaciones; y factores de corrección, como la comuna de ubicación, condiciones especiales de edificación y antigüedad".

b-La sumatoria del valor total de los valores por suelo se corrige aplicando una deducción por el tipo de vía de acceso directa al predio y la distancia a la sede de la municipalidad correspondiente al emplazamiento de la propiedad (se considera como centro de abastecimiento, servicios y mercados), expresada en kilómetros.

c-Hay que recordar que del avalúo de los terrenos debe excluirse el aumento de valor que se haya producido como consecuencia de la ejecución de las siguientes obras y mejoras en los predios, financiadas por el propietario, a contar del 1 de julio de 2009. Es decir, estas mejoras no deben ser consideradas para asignar mayor valor a los terrenos, beneficio que se extiende por 10 años:

-Represas, tranques, canales y otras obras artificiales permanentes de regadío para terrenos de secano;

-Obras de drenaje hechas en terrenos húmedos o turbosos, y que los habiliten para su cultivo agrícola;

-Limpias y destronques en terrenos planos y lomajes suaves, técnicamente aptos para cultivos;

-Empastadas artificiales permanentes en terrenos de secano;

-Mejoras permanentes en terrenos inclinados para defenderlos contra la erosión, para la contención de dunas y cortinas contra el viento;

-Y puentes y caminos.

Para hacer uso de este beneficio, las obras deben ser necesariamente declaradas al Servicio de Impuestos Internos antes del 31 de marzo de 2016, pues en caso contrario se pierde el derecho a hacerlo efectivo. Esta declaración se puede presentar vía página web del Servicio de Impuestos Internos o en sus oficinas presentado el formulario Nº 2826.

Valor de las construcciones: Por su parte, el valor de las construcciones se determina sobre la base de criterios como el tipo de construcciones; materiales con los que se ejecutaron; calidad de las mismas, considerando el diseño y nivel de terminaciones; y factores de corrección, como la comuna de ubicación, condiciones especiales de edificación y antigüedad. Asimismo, se considera la existencia o no de una casa patronal en el predio, pues estas sólo son consideradas cuando su valor excede los $8.692.378

Mauricio Calvo:
"Hay que recordar que del avalúo de los terrenos debe excluirse el aumento de valor que se haya producido como consecuencia de la ejecución de las siguientes obras y mejoras en los predios, financiadas por el propietario, a contar del 1 de julio de 2009".

De esta forma, a cada tipo de construcción, según su clase, calidad y material con el cual fue hecha, se le asigna un valor por metro cuadrado, el que se corrige por su antigüedad y comuna de ubicación. De la suma de todos estos valores se obtiene el avalúo total de las construcciones del predio.

Impugnación del avalúo: En caso que existan errores en la determinación del avalúo, sea en la determinación de las superficies o calidad de los terrenos, en el tipo, clase y calidad de las construcciones, o en la exclusión del mayor valor del terreno por mejoras que deben omitirse del avalúo fiscal, el interesado puede reclamar del nuevo avalúo determinado por el Servicio de Impuestos Internos. Para ello, se pueden utilizar dos caminos:

a-Una reposición administrativa, en el plazo de 15 días hábiles (sin considerar feriados ni sábados) contados desde el término de exhibición de los roles de avalúo en la municipalidad. Esta petición la resuelve el Director Regional del Servicio de Impuestos Internos, contando con un plazo de noventa días.

b-El reclamo judicial ante el Tribunal Tributario y Aduanero de la región correspondiente, que se interpone dentro del plazo de 180 días hábiles (sin contar sólo días feriados) desde el término de la exhibición de los roles de avalúo.

Lo importante es estar atento al nuevo avalúo de su propiedad, y obtener desde el sitio web del Servicio de Impuestos Internos la información detallada que se utilizó para retasar su bien. De esta forma, se podrá comparar debidamente la información que Impuestos Internos tiene y con ello detectar errores que deban ser corregidos.


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