En el marco de la Reforma Tributaria (“Reforma”), hoy existe una creencia generalizada respecto a que las personas naturales que hayan adquirido bienes raíces antes del 2004 no serán afectados por la Reforma a contar del 2017, en caso de venderlos y generar un mayor valor. Asimismo, una creencia similar existe respecto a propiedades adquiridas después del 2004 y que sean vendidas a contar del año 2017, cuyos mayores valores estarán afectos a una tasa reducida de impuesto del 10% y con una “cuenta de ahorro fiscal” de UF 8.000 por la cual no se tributará.

Para entender el origen de esta creencia hay que hacer una breve referencia a los impuestos que afectan la venta de bienes raíces. En la actualidad y hasta el 31 de diciembre de 2016, si una persona natural es dueña de un bien raíz y lo vende, no paga impuesto a la renta por el mayor valor generado, en la medida que cumpla los requisitos establecidos en la Ley sobre Impuesto a la Renta (“LIR”). Estos requisitos se refieren, básicamente, al carácter habitual que pueda tener el vendedor, al tiempo que ha sido dueño del inmueble y a que el comprador no sea una sociedad en que participa el mismo vendedor.

La Reforma modificó este régimen y a partir del 2017, las personas naturales que no tributen en renta efectiva que vendan propiedades adquiridas con posterioridad al año 2004, tendrán una “cuenta de ahorro fiscal” de hasta UF 8.000 de ganancias de capital por la cual no pagarán impuestos, mientras que una vez excedida ésta deberán pagar un impuesto del 10% sobre la ganancia de capital.

Sin perjuicio de lo anterior, la Reforma estableció que, en apariencia, aquellas personas naturales que adquirieron inmuebles antes del 1° enero de 2004 no se verían afectados por el nuevo impuesto cuando vendieran su bien raíz y, en cambio, mantendrían la antigua norma de no tributación.

No obstante hay quienes estiman que la redacción final de la Reforma contiene algunas normas y requisitos que, si no son debidamente aclarados, permitirían gravar con impuesto Global Complementario las ganancias de capital generadas en las ventas de inmuebles adquiridos con anterioridad al año 2004, sin tener siquiera la posibilidad de acogerse al impuesto especial del 10%. Esto, ya que la Reforma habría establecido como requisito adicional el que la persona natural vendedora no fuera contribuyente de renta efectiva al tiempo de la venta.

En la misma situación quedarían quienes adquirieron bienes raíces con posterioridad al 2004, si al momento de la venta declaran impuesto de Primera Categoría sobre rentas efectivas (incluyendo aquellos que hayan efectuado tasaciones a sus inmuebles en ejercicio del beneficio que otorga la reforma tributaria).

Así, por ejemplo, una persona natural dueña de una parcela rural, a contar del 2017 deberá, por regla general, declarar la renta efectiva que pueda generar dicho bien. Si, además, la misma persona posee una casa en Santiago adquirida antes del 2004 y vende esta última a contar del 2017, deberá pagar impuesto Global Complementario sin derecho a la “cuenta de ahorro fiscal” ni a la tasa reducida del 10%, ya que no cumpliría el requisito relativo a no ser contribuyente de renta efectiva.

Por lo tanto, la redacción final de la Reforma incorpora implícitamente en su texto requisitos especiales que podrían traer como consecuencia que personas naturales que adquirieron bienes raíces antes de 2004 y con posterioridad a esa fecha, deban pagar impuesto a la renta cuando vendan su propiedad, sin siquiera tener el beneficio de las UF 8.000 exentas de impuesto. En consecuencia, quienes creen que la Reforma no los afecta o quienes informaron al SII el mayor valor de sus propiedades, deberán esperar al momento de la venta de su propiedad para saber si deberán pagar impuesto y en qué condiciones.

En base a lo anterior, es de esperar que el proyecto de ley que se estaría trabajando y que modificaría la Reforma aclare y mejore este punto, para dar certeza tanto a quienes compraron bienes raíces antes del 2004 —en el sentido que no se verán afectados con impuestos bajo la Reforma—, como a quienes los adquirieron con posterioridad al 2004, en el sentido que pagarán el impuesto rebajado del 10% y gozando de la “cuenta de ahorro fiscal” de UF 8.000 libres de impuesto. 

* Diego García es socio a cargo del área tributaria en Carey & Allende. Abogado de la Universidad de Chile (1997) y Master en Derecho (LL.M.) en Tributación Europea e Internacional de la Universidad Católica de Lovaina y la Universidad de Tilburg (Países Bajos). Germán Vargas, en tanto, es asociado de la misma área en esa firma. Abogado de la U. Adolfo Ibáñez y Master en Derecho (LL.M) de la Universidad de Virginia (EEUU). Por último, Gastón Gallegos es abogado de la UC, y Master en Dirección y Gestión Tributaria de la U. Adolfo Ibáñez.