En julio pasado, la Cámara de Diputados aprobó una resolución por la que pedía al gobierno que estudiara la posibilidad de introducir en el sistema chileno la institución de la llamada "hipoteca inversa" (o también reversible o revertida). La resolución no le daba ese nombre pero establecía sus características principales: el dueño de un inmueble podía constituir hipoteca sobre éste a cambio de obtener una renta periódica y vitalicia calculada según el valor comercial del bien raíz; al morir el beneficiario, la institución que otorga el crédito (la Caja de Crédito Prendario) se pagaba del dinero prestado mediante la subasta pública del inmueble, a menos que los herederos quisieran conservar la propiedad, para lo cual debían hacerse cargo del crédito otorgado a su causante.
La resolución justificó la institución en la necesidad de mejorar las pensiones por vejez y esto, unido a la ignorancia general sobre el funcionamiento y la presencia de la hipoteca inversa en el Derecho Comparado, provocó un fuerte escándalo en la opinión pública. Los titulares de la noticia fueron del estilo de "proponen subir las pensiones hipotecando las viviendas de los jubilados". En las redes sociales se hablaba de que los diputados querían aprobar un "proyecto Eurolatina", en alusión a la empresa por la cual se despojó a muchas personas de sus viviendas mediante créditos hipotecarios con intereses usurarios. Con este ambiente, al que se sumó la mala situación de la economía, el gobierno desechó rápidamente toda posibilidad siquiera de estudiar lo que se proponía. La misma Presidenta Bachelet declaró en una de sus actividades en terreno: "Queremos que las pensiones sean mejores por derecho y no porque [los pensionados] se endeuden, hipotequen la casa o tengan que vender lo que han juntado durante toda una vida".
Se perdió así una oportunidad para reflexionar sobre la conveniencia de una institución que ha tenido saludables efectos en diversos países que la han ocupado. Originaria del Common Law, donde se la conoce como reverse mortgage, ha sido adaptada a países del sistema codificado como Francia (Ordenanza n° 2006-346 de 23 de marzo de 2006), España (Ley 41 de 7 de diciembre de 2007) y México (Decreto Nº 87, de 7 de mayo de 2013).
La institución no tiene relación directa con las pensiones sino con un aprovechamiento económico del inmueble que se ha conseguido adquirir y que ya está plenamente pagado (sin gravámenes). Permite obtener al propietario un ingreso adicional manteniendo, durante toda su vida, el derecho a usar y gozar de su propiedad raíz. Se le llama hipoteca inversa por cuanto lo usual en un crédito hipotecario es que se otorgue el dinero al inicio de la operación para que al final se consolide la adquisición del inmueble hipotecado; mientras que acá el dinero se va entregando por cuotas progresivamente y sólo al final se paga el dinero prestado, ya sea directamente por los herederos o indirectamente a través de la venta en pública subasta del inmueble gravado.
La verdad, no vemos mayores inconvenientes en legislar en la materia, como por ejemplo se hizo con el "leasing habitacional" (ley Nº 19.281, de 1993), con muy buenos resultados. Obviamente no se trata de un medio para ayudar a los pensionados de más bajo nivel económico, sino a personas de clase media que han podido adquirir un inmueble de cierto valor y que pueden aprovecharlo en vida sin desprenderse de la posibilidad de vivir en él. No es algo muy diferente a la venta de la propiedad (con precio pagadero en cuotas o mediante una renta vitalicia) reteniendo el vendedor un usufructo constituido por toda su vida, figura a la que a veces se recurre tratándose de padres u otros familiares ancianos.
Por cierto, para acoger la hipoteca inversa debe contemplarse una regulación legal especial que determine aspectos como las entidades que darán el financiamiento, la tasación de los inmuebles, la determinación de los intereses o las fórmulas estadísticas que permitirán fijar las expectativas de vida de los beneficiarios. También será necesaria la intervención de seguros para que quien presta el dinero no tenga que asumir el riesgo de mayor longevidad.
Quizás la única dificultad, más cultural que jurídica, es la frustración de las expectativas de los herederos que no llegarán a suceder en la propiedad del inmueble, salvo que paguen el crédito otorgado a su causante. Pero hemos de suponer que estamos hablando de personas que han llegado a la tercera edad por lo que, probablemente, sus herederos serán adultos más que maduros, que ya han establecido su vida y cuentan con su propio patrimonio. Concretamente, hace unos cuantos meses recibimos la consulta de una señora octogenaria, ya viuda, que, después de años de trabajo había adquirido un departamento en el centro de Santiago, y cuyo único hijo, con más de sesenta, está radicado en Sidney, Australia; él mismo le sugirió a su madre que hipotecara su departamento para que pudiera recibir una entrada extra en los años que le quedan de vida, tal como se practica en ese país sin mayores dificultades. Después de hacer algunas averiguaciones por si existía alguna fórmula similar como producto financiero libremente ofrecido por alguna institución bancaria o caja de compensación, tuvimos que responderle que lo que ella quería no podía hacerse en Chile, porque faltaba una regulación legal que admitiera esa especial forma de hipoteca.
En cualquier caso, para evitar perjuicios a herederos que tuvieran necesidades, podrían ponerse algunas restricciones para que no se permitiera la operación cuando el propietario del inmueble tuviera legitimarios menores de edad o discapacitados. También convendría que, en caso de matrimonio, la hipoteca sólo fuera ejecutable con la muerte del último cónyuge.
Digamos finalmente que la inquietud por legislar en la materia no ha estado ausente en Chile. El año 2002 la Corporación de Investigación, Estudio y Desarrollo de la Seguridad Social, en conjunto con la Caja de Compensación Los Andes, organizaron un seminario sobre la posibilidad de aplicar en nuestro país la hipoteca inversa e incluso se publicó un libro con las ponencias que se presentaron, entre las cuales una se titula "Un modelo para implementar en Chile". El libro también contiene la intervención del entonces Superintendente de Administradoras de Fondos de Pensiones, Alejandro Ferreiro, en la que, como autoridad pública, se mostró abierto a considerar la introducción de esta institución en beneficio de las personas mayores, por cierto estudiando bien todos sus aspectos: "... no puede descartarse y, por el contrario, debe favorecerse —afirmó en la ocasión— la mirada respecto de aquello que tenga la virtud de mejorar la calidad de vida de los pensionados. La hipoteca revertida apunta en esa dirección, ya no en la perspectiva de generalidad y universalidad que informa e inspira a la seguridad social, sino respecto solo de aquellos que tengan un bien raíz, que tengan un patrimonio inmobiliario que permita, a partir de él, constituir un mecanismo de anticipación de recursos que la hipoteca revertida supone. Si bien ello acota el impacto social de esta idea, no por esto su trascendencia y perspectivas debieran minimizarse" (Hipoteca revertida, CIEDES, Santiago, 2003, p. 86).
Estas palabras conservan plena vigencia. La incorporación de la hipoteca inversa debiera ser seriamente considerada por el gobierno y los legisladores como un beneficio social que merece un análisis objetivo y riguroso, exento de las caricaturas y las alarmas sensacionalistas de las que lamentablemente fue objeto la propuesta realizada por la Cámara de Diputados.
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