Un escenario complejo se presenta para la construcción de casas y edificios en un terreno adquirido por el Serviu en Quilicura. La intervención del Estado se explica porque en estas viviendas se aplicaría el subsidio de integración social, uno de los programas del Ministerio de Vivienda para facilitar el acceso de hogares de menos ingresos a una solución habitacional. El problema se descubrió a propósito de una investigación por un eventual sobreprecio que se habría pagado en la compra del terreno. El sobreprecio se habría descartado, pero el análisis del caso permitió detectar que el sitio se encontraba fuera del límite definido por el Plan Regulador Metropolitano, impidiendo la edificación de viviendas de esas características. La valoración de un terreno depende crucialmente de si se encuentra dentro o fuera del límite urbano y ello abrirá nuevamente el debate sobre el precio. El error es inexplicable y pone en riesgo las oportunidades de familias que contribuyeron con su ahorro al desarrollo del proyecto, hoy paralizado a la espera de una solución reglamentaria.

Esta experiencia es otro resultado de la errada política de los límites urbanos. Estos se establecieron en 1994 ante la idea de que Santiago se expandía como “una mancha de aceite”. Se argumentaba, además, que la densidad de la capital era muy baja. Abonaban este planteamiento las políticas de erradicación de los años 80 que, por una incorrecta evaluación de beneficios y costos, elevaron los niveles de segregación. Pero la evidencia no daba sustento a la idea de Santiago como una ciudad de densidad baja. Más bien, una vez que se hacían las comparaciones apropiadas, su densidad efectiva resultaba alta. Y en la medida en que la economía creció, los precios de los terrenos dentro de los límites urbanos crecieron aun más. Asimismo, las brechas entre los precios dentro y fuera del límite aumentaron. La paradoja es que muchos hogares se instalaron más allá de ese límite, bajando la densidad efectiva de la ciudad. Además, la oferta de terrenos a precios razonables para vivienda social o integrada se redujo, elevando los riesgos de segregación.

El episodio de Quilicura, más allá de la eventual negligencia involucrada, no se puede desligar de los impactos negativos que genera el límite urbano. La urgente necesidad de asegurar espacios que permitan el desarrollo de viviendas sociales invita a “estirar” la normativa, pero en ese proceso se pueden cometer arbitrariedades y generar redistribuciones de riqueza discrecionales. Estas son algunas de las razones por las que su inconveniencia ha sido ampliamente discutida en distintas latitudes y si bien en muchas ciudades aún persisten, sus eventuales beneficios son cada vez más cuestionados. Se debe reflexionar sobre la derogación de estos límites. Por cierto, si ello ocurre es importante que los desarrolladores incorporen las externalidades que puedan generarse, de modo de asegurar que costos y beneficios estén adecuadamente balanceados.