Aunque la profundización de tomas de terrenos en algunas zonas de la ciudad tiene innumerables causas —entre las que se mencionan los efectos de la crisis generada por la pandemia, pero también los de una inmigración desordenada e incluso la penetración del narcotráfico—, existen aspectos socioeconómicos del problema que resultan ineludibles. Uno de ellos es el aumento sostenido en el precio de las viviendas. En efecto, de acuerdo con el índice promedio elaborado por la Cámara Chilena de la Construcción, sus valores comenzaron a encarecerse con fuerza en Chile a partir de 2010, después de un largo período de estabilidad. Así, el crecimiento promedio anual real entre 2010 y 2020 fue cercano al 6%, muy superior al de la economía en la misma década, de solo 2,1% por año.

La presión al alza en los precios de las viviendas tiene causas domésticas, como la escasez de terrenos y límites a la densificación de las ciudades, así como los cambios demográficos que han modificado la configuración de los grupos familiares. Sin embargo, el fenómeno es global, y como tal debe entenderse en un marco más general. Este incremento ya se observó con fuerza antes de 2009 en muchos países desarrollados, y dio origen a la gran crisis financiera mundial. Con posterioridad, la mayor integración global y las bajísimas tasas de interés han llevado a muchos inversionistas a buscar mayores retornos, y activos como la tierra y las inversiones inmobiliarias han ocupado un lugar destacado en esta búsqueda. Por ello, no es coincidencia que el fenómeno que enfrenta Chile se observe también en Europa, Australia, Estados Unidos y China.

Las políticas para abordar este desafío no son fáciles, especialmente porque, más allá de algunas correcciones, las bajas tasas de interés debieran perdurar por un tiempo probablemente extenso. Iniciativas que han buscado la “democratización” en el acceso a la vivienda fomentaron una expansión de crédito a hogares con poca capacidad de pago que dio origen a la referida crisis financiera de 2008-09. Con posterioridad, las políticas giraron hacia el encarecimiento del crédito, exigiendo mayores garantías y aumentando los costos de la deuda; ante una avalancha de liquidez global, sus efectos han sido menores. Por último, las fijaciones de precios de los arriendos —que se han ensayado en varias ciudades— han fracasado, porque han restringido la oferta, exacerbando aún más la presión al alza en los valores y enviando a muchas familias a los suburbios.

Aunque no existen soluciones fáciles y únicas al problema, se deben evaluar seriamente políticas en al menos dos ámbitos. Por una parte, es necesario densificar la ciudad, especialmente en zonas con buena infraestructura de transporte público. En Santiago, ello significa un reestudio de planos reguladores para atraer familias hacia áreas bien conectadas. La mayor oferta no solo podría mitigar el alza de precios, sino también aumentar la calidad de vida e ingresos de familias sometidas hoy a largos tiempos de traslado para llegar a sus trabajos. Por cierto, esta densificación debe llevarse a cabo corrigiendo fallas de antiguas experiencias, de modo de asegurar estándares urbanos de calidad. Por otra parte, considerando que las fijaciones de precios, y en general las fórmulas que pretenden distorsionar el funcionamiento del mercado no han dado buenos resultados, aparecen como más transparentes y eficaces iniciativas de ampliación de los subsidios al arriendo y adquisición de viviendas en caso de evaluarse la necesidad de apoyar a ciertos grupos. En esa línea también, distintos especialistas han hecho notar la existencia de numerosos terrenos urbanos en manos del Estado cuya redestinación podría contribuir en la solución del problema.