A medida que aumentan la población que habita en condominios, especialmente en edificios de altura, y la envergadura de los proyectos en copropiedad, la agilidad de las administraciones para recaudar los gastos comunes cobra creciente importancia. Según un reciente estudio del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria (CGAI), casi todas las comunidades de edificios de departamentos sufren morosidades en el pago de los gastos comunes. Casi el 30% presenta atrasos de hasta tres meses y el 16%, por mayor tiempo.

En el Gran Santiago existen alrededor de 24 mil edificios en que se registra este fenómeno, y en todos los sectores socioeconómicos, ya que junto con componentes propiamente económicos, que pueden originar atrasos o la imposibilidad de cumplir con esos pagos, también hay una dimensión cultural: muchas personas no le atribuyen mayor gravedad a retrasarse en responder por estos gastos.

Según los administradores de condominios, el problema aumenta por la falta de herramientas de presión eficaces. Con todo, la legislación contempla un procedimiento judicial y medidas de ejecución directa, que en teoría deberían serlo. Así, si un deudor acumula tres mensualidades impagas, sean continuas o discontinuas, la administración del condominio, con autorización del comité de administración, puede cortar el suministro de energía eléctrica a esa propiedad.

Los administradores piden aplicar medidas de presión más conducentes, ya que en la actualidad el 10% de la morosidad está bajo la categoría de incobrable, y el procedimiento judicial -que puede llevar incluso al remate de la propiedad para saldar sus deudas- resulta engorroso y poco aplicable. Los deudores pueden recurrir al Juzgado de Policía Local cuando la administración les suspende el servicio eléctrico, si estiman improcedentes algunos aspectos de la cobranza, como multas o intereses que exceden el máximo legal.

Pero no es claro cuáles serían esas herramientas más eficaces que demandan los administradores. Algunos plantean poder informar y transparentar la morosidad en los gastos comunes, más allá de la propia comunidad afectada, mediante una base de datos accesible por internet, con los debidos resguardos para impedir abusos. La privación del derecho a voto en los asuntos comunes también se contempla en ciertas legislaciones, lo que puede resultar muy determinante respecto de medidas o decisiones que requieren eventualmente altos quórums de copropietarios. Son opciones que admiten estudio. En todo caso, el combate a la morosidad es indispensable, pues deriva en lesión de derechos y grave baja de calidad de vida de los afectados que cumplen, y es fuente de conflictos, cuya solución el normador legal o reglamentario debe establecer. Las concesiones populistas al moroso tienen un alto costo social.