Señor Director:

El senador Montes en su carta de ayer identifica correctamente que las fallas en la regulación urbana causan el deterioro de nuestras ciudades. Desgraciadamente, el senador confunde dos aspectos en el alza del valor del suelo: uno es la valorización del suelo como producto del crecimiento de la demanda global -por aumento de población o ingreso- en un contexto de oferta restrictiva, como ocurre actualmente en Santiago, y, el segundo, la valorización como producto de una inversión pública o privada en infraestructura tal como, por ejemplo, una nueva línea de Metro, que hace encarecer los terrenos adyacentes. El senador Montes cree que la valorización exagerada es producto solamente de dejar los precios "a merced del mercado y los especuladores".

Respecto del primer aspecto -valorización exagerada por falta de oferta-, el especulador anticipa que la valorización futura del suelo es más rentable que su desarrollo inmediato y, por lo tanto, mantiene los terrenos "en engorda". Pero el especulador no es el que genera estas expectativas, sino la autoridad, la cual no prevé el crecimiento de la demanda y restringe la oferta de suelo arbitrariamente como sucede actualmente. Una planificación inteligente anticiparía la demanda y conduciría el crecimiento armónico de la ciudad a terrenos óptimos a través de políticas de regulación, inversión en infraestructura e impuestos o subsidios al desarrollo, minimizando así la sobrevalorización del suelo y, por lo tanto, reduciría la retención de terrenos urbanos.

Respecto del segundo aspecto -valorización como producto de inversión externa a los propietarios-, es razonable que se les cobre un impuesto a los propietarios para compartir las plusvalías. Pero, hay que tener cuidado en la forma de hacerlo, ya que muchos afectados -residentes o trabajadores- estarían penalizados por algo que muchos de ellos no lo han pedido y que no tienen los medios para pagar. Por eso el pago del impuesto debe realizarse en forma gradual a través del incremento de las contribuciones.

La experiencia internacional en el cobro de impuestos a la valorización del suelo ha sido variopinta. El caso del Reino Unido es interesante: en 1947, el gobierno socialista de Attlee introdujo la ley que cobraba un impuesto del 100% a la plusvalía, resultando en la total paralización de la construcción privada. En 1951, el gobierno conservador de Churchill abolió la ley produciendo un repunte en la construcción. En 1967 el gobierno socialista de Wilson reintrodujo el impuesto a la plusvalía con menor tasa, pero provocó nuevamente una reducción de la construcción. En 1979, el gobierno conservador de Thatcher abolió el impuesto, generando un aumento considerable de la construcción. Actualmente, la contribución de los inmobiliarios al municipio correspondiente para obtener el permiso urbano se negocia directamente en función de los costos adicionales que el desarrollo provoque, tanto en la provisión de infraestructura como en la de equipamientos. Esto no es muy satisfactorio, ya que se presta para grandes arbitrariedades y, por lo tanto, el gobierno actual está promoviendo una nueva ley de contribución a la infraestructura comunitaria a través de la fijación de tarifas estandarizadas por unidades de desarrollo, como, por ejemplo, por hogar adicional.

El tiempo dirá si este nuevo sistema es satisfactorio y consigue el correcto balance entre la recuperación de los costos para la sociedad que genera el desarrollo y la protección de las ganancias inmobiliarias razonables para que no se paralice el desarrollo urbano.

Marcial Echenique