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Cartas
Lunes 11 de marzo de 2013
Política habitacional
Señor Director:
A propósito del artículo sobre los cambios anunciados en la política habitacional chilena publicado el 9 de marzo pasado, me permito señalar lo siguiente:
La política habitacional en Chile ha fomentado desde siempre casi exclusivamente la vivienda propia, y desde mediados de los setenta sólo a través de un sistema de subsidio a la demanda. Esta política ha sido muy exitosa y ha permitido reducir sustancialmente el déficit habitacional. Ella ha llevado también a que la proporción de hogares que viven en su propia vivienda en el país sea muy alta (cerca de 80%). Sin embargo, en países de la región esta proporción no es menor a 70%. En España e Italia, el número de hogares propietarios es de casi 80% también. Es decir, si bien Chile tiene una proporción alta de hogares propietarios, no es un caso excepcional.
En su nota se señala que en los Estados Unidos, toda la política habitacional apunta a las viviendas de arriendo. Esto no es totalmente correcto. Estados Unidos tiene una de las proporciones más altas de vivienda propia dentro de los países de alto ingreso (algo menos de 70% de los hogares americanos vive en su propia casa) y el Gobierno ha fomentado por muchos años la vivienda propia a través del sistema tributario, permitiendo el descuento de intereses y amortización de la carga tributaria. La crisis subprime reflejó también otro modo de como Estados Unidos intentó fomentar la vivienda propia.
Se ha señalado que la propiedad de la vivienda reduce la movilidad de los hogares. Esto es cierto, y hay evidencia de que los hogares propietarios se mueven menos. Especialmente en el caso de Chile, se ha mostrado también un efecto inmovilizador de los subsidios habitacionales (véase Simian en Estudios Públicos N.ro 117, Verano 2010) que podría estar teniendo un efecto relevante sobre la empleabilidad de miembros de esos hogares. En este sentido, la nueva idea de subsidiar el arriendo de viviendas parece interesante.
Uno de los países cuya política habitacional se ha orientado mayoritariamente al fomento de la vivienda de arriendo es Alemania. Se trata del país de la OCDE con la menor proporción de hogares propietarios, la cual no llega al 50%. Antes de experimentar con el fomento al arriendo, vale la pena considerar su experiencia. Alemania utiliza tanto el subsidio directo a la demanda (el llamado Wohngeld ) como la construcción de viviendas sociales destinadas al arriendo ( Sozialer Wohnungsbau ). Esta última modalidad ha sido usada desde fines de los 50, y si bien ayudó a subsanar los problemas habitacionales de la posguerra en los 50 y 60, no ha estado exenta de problemas. Concretamente, ha sido difícil conseguir que las viviendas sociales sean usadas siempre por hogares que necesitan de una vivienda social. Hace algunos años, más del 40% de las viviendas sociales eran ocupadas por hogares que no calificaban para ello, pero que eran difíciles de sacar de las viviendas. Tampoco se ha evitado completamente el problema de la segregación social, ya que las viviendas se encuentran más bien agrupadas en sectores urbanos específicos. Adicionalmente, las viviendas sociales han tenido aumentos importantes en sus costos, encareciendo la política habitacional.
No dudo de que la actual idea del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que responde en parte al informe de la OCDE, pueda ser una solución de algunos de los problemas actuales, pero no hay que pensar que el subsidio al arriendo sea una panacea.
José Miguel Simian
ESE Business School Universidad de los Andes